Los Contratos Preparatorios en el Derecho Civil

Por Juan Manuel Pantigoso Osorio.

Es recurrente en el ámbito de la Autonomía privada, que las particulares dentro de sus relaciones comerciales realicen diversos tipos de contratos, los cuales a pesar que de que por alguna circunstancia no pueden llegar a realizar uno definitivo (como por ejemplo una compra venta por escritura lista para su inscripción registral), entonces para asegurar el negocio es que realizan contratos preparatorios con la intención de que así se aseguren las transacciones hasta cumplir con los requisitos previos.

El problema surge cuando las partes entran en conflicto y por un lado hay quien desea que se cumpla con las obligaciones y en la forma establecida en el pre contrato y por otra la de la parte que ya no desea continuar con la negociación. En el presente analizaremos brevemente cual es la naturaleza jurídica y a que verdaderamente las partes se someten cuando están ante un contrato preparatorio.

Contratos preparatorios.-

El Código Civil Peruano, en su título V, reconoce dos tipos de contratos preparatorios: “El Compromiso de Contratar” (Art. 1414 del C.C.), y el “Contrato de Opción” (Art. 1419 del C.C.). Sobre el Primero indica Schreiber, (Exegesis del Código Civil peruano) que mediante la promesa de contratar, dos o más personas e obligan recíprocamente a otorgar, en el futuro, un contrato definitivo. En cambio en el segundo tiene otra peculiaridad indicando nuevamente Schreiber, que: Quien tiene la opción a su favor, goza, por el solo mérito de su voluntad de la voluntad de obligar a otorgar y ejecutar el contrato opcionado.

Por lo que el Compromiso de contratar en nuestro código civil, al igual que gran parte de la doctrina, presenta una estructura típica, pues solo están reconocidas dentro de nuestra legislación dos modalidades, el compromiso de contratar y el contrato de opción, el segundo curiosamente si tiene acceso al registro mientras que el segundo no,  además que es un contrato autónomo, es decir que difiere del segundo definitivo, pues a pesar que ambos pueden tener las mismas regulaciones y finalidad ambas son totalmente independiente, pues aunque el segundo no se llegue a materializar, el preparatorio va a tener efectos jurídicos independientes. También se ´puede entender al compromiso de contratar como un contrato provisional, que va a servir de documento reglamentador para la celebración del contrato definitivo.

Contenido del Compromiso de contratar.-

El Art. 1415, del C.C. indica: “El compromiso de Contratar debe de contener, por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo”, es decir que si estamos ante un compromiso de contratar de compraventa, esta documento preparatorio debe guardar formalidades afines, mínimamente deberá estar el bien que se desea vender ya sea que este determinado o sea determinable,  debe de existir el precio de la venta, las obligaciones del vendedor y del comprador etc.  Este artículo le da mucho sentido a la autonomía que tiene el compromiso de contratar, puesto que a pesar que no es un contrato definitivo, este debe de estará revestido de los mismos requisitos de formación, por lo que la diferencia recaería en algina patología que le faltaría para su realización definitiva,  que podría ser algún trámite administrativo, o de configuración técnica que haga imposible su contratación definitiva.

Injustificada Negativa de celebrar el contrato definitivo.-

El compromiso de contratar tiene como finalidad el que ambas partes contratantes van a realizar en lo posterior un contrato definitivo, es decir que en base a la buena fe de las negociaciones, estas deben de cumplirse y ejecutarse descuerdo a lo establecido en el pre contrato, pero ante la negativa de una delas partes el código civil indica en Art. 1418.- La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo otorga a la otra parte alternativamente el derecho a:

1) Exigir judicialmente la celebración del contrato.

2) Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.

En uno u otro caso hay indemnización a daños y perjuicios.

De lo regulado en el código civil, existen situaciones que deben ser explicadas:

Primero, que pueden haber dos casos en el cual pueden haber una negativa para la celebración de del contrato definitivo, por lo que el código solo se ha puesto en la circunstancia de que la negativa puede ser injustificada, pero que pasa si la negativa es justificada, el código no da la solución, pues será que el compromiso de contratar estará vigente mientras la negativa no sea injustificada.

Segundo, ante la negativa injustificada de una de las partes el código indica que alternativamente pueden elegirse: o Exigir judicialmente la celebración del contrato, o Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar y en uno u otro caso hay indemnización a daños y perjuicios.

Por lo que si se decide por el primero la pretensión debida es la de formalizar el contrato a definitivo, y no precisamente a que se cumplan las obligaciones establecidas en  el compromiso de contratar, puesto que eso ya sea materia de otro proceso en caso de incumplimiento del contrato definitivo, y en caso que de desea dejar sin efecto del compromiso de contratar, en ambos casos el demandante tendrá bajo su derecho una indemnización de daños y perjuicios.

En conclusión.-

El compromiso de contratar es un contrato muy recurrente en las negociaciones comerciales de bien muebles e inmuebles, pero que debe de entenderse cuál es su naturaleza jurídica, pues ante los tribunales se debate en muchos casos innecesariamente sobre cuáles son los alcances y su imposible ejecución de las obligaciones establecidas en el pre contrato.