Interversión posesoria[1]
Introducción.-
La
posesión es un derecho en la doctrina comparada y más aún en nuestro derecho
civil peruano muy importante, tanto así, que los predios formalizados (con
título de propiedad y su asiento de inscripción ante Registros Públicos) es
menor al número de predios con mera posesión a la espera de cumplir los plazos
legales para poder acceder a los beneficios de la Usucapión.
Pero
no cualquier posesión puede al final del
tiempo llegar a convertirse en propiedad, pues dentro del derecho de posesión
existen en diferentes conceptos: Las más amplias o superiores: “posesión
mediata y la inmediata[2]”, “posesión precaria[3]” y también están la
posesión en conceptos más limitado que es el caso del usufructuario,
arrendatario, el comodatario[4], los cuales por ejemplo en
el caso del poseedor inmediato, entendido a diferencia del poseedor mediato
que: una persona ejerce posesión inmediata respecto de un bien, cuando lo
detenta físicamente para sí, en virtud de un título otorgado por otra persona,
este último ejerce la posesión mediata. Es preciso anotar en este caso que el
poseedor mediato no tiene que ser necesariamente el propietario[5], por lo que para que se
pueda configurar la prescripción adquisitiva de dominio o llamada también
Usucapión tiene que cumplir con el requisito de ejercer posesión en concepto de
propietario por lo que claramente el poseedor mediato aunque este sea el que
efectivamente ejerce la posesión del bien, no tiene la posesión cualificada
para adquirir por el paso del tiempo el bien del cual ostenta el control,
puesto que su posesión está subordinada al contrato en este ejemplo del
arrendamiento el cual le indica que su posesión debe de limitarse a lo
inicialmente pactado por el que le autorizó.
Los
que sí pueden realizar un posesión en concepto de propietario son el poseedor
inmediato, pero este ultimo dependiendo que si tiene buena o mala fe y además
posee con justo título tendrá que esperar 5 0 10 años respectivamente, en el
caso del precario también puede llegar a prescribir actuando como poseedor en
concepto de propietario, pero al no tener justo título o está a fenecido,
tendrá que espera la prescripción extraordinaria, el detentador[6] al no ser poseedor nunca
podrá prescribir.
Interversión.-
Es
una figura jurídica que en la actualidad no está regulada en el código civil
peruano a diferencia en el derecho francés y alemán, pero ya la doctrina ha
precisado que esta figura fácilmente puede ser introducida y la jurisprudencia
ya ha emitido sentencia en el cual reconoce el cambio del concepto de
propietario. Pero vallamos por partes.
El
código civil francés[7], en su artículo 2236,
regula: “Quienes posean por otro no prescriben nunca durante el tiempo que sea.
Así, el arrendatario, el depositario, el usufructuario, y todos los demás que
poseyeren precariamente la cosa del propietario no pueden prescribir”. El
derecho francés si regula que el poseedor inmediato y el precario jamás pueden
prescribir cuando se encuentran en esa condición de posesión, pero el artículo
2238, del mismo código regula la figura de la Interversión, refiriéndose: “Sin
embargo, las personas enunciadas en los artículos 2236 y 2237, pueden
prescribir si el título de posesión se encuentra invertido, bien por una causa
proveniente de un tercero o por la contradicción que han opuesto al derecho del
propietario”.
Por
lo que el derecho francés regula la posibilidad de que un poseedor inmediato
pueda iniciar el tiempo para llegar a usucapir, y esto se da mediante la figura
de la Interversión, que propiamente es cambiar su concepto de posesión, por lo
que al darse la figura deja de ser poseedor inmediato y pasar a convertirse en
un poseedor pleno o llamado también independiente, el cual por dos hechos
especiales desconoce la propiedad de quien le entrego y empieza este a poseer
en concepto de propietario.
El
artículo 2238 del código civil francés, establece dos supuestos por el cual el
poseedor inmediato puede cambiar su concepto de posesión, “bien por una causa
proveniente de un tercero”, es decir que dentro de la relación negocial entre
el poseedor mediato e inmediato, se introduce un tercero que habilita al
poseedor inmediato a comportarse como verdadero propietario, en un ejemplo
puede entenderse mejor, existe un contrato de arredramiento en donde el arrendador
entrega por un lapso de tiempo al arrendatario, pero mientras se despliegan las
obligaciones, aparece un tercero que dice ostentar su derecho de propiedad
sobre el bien materia del contrato, por lo que arrendatario decide comprar ese
derecho, es en ese supuesto que procede la Interversión, pues a pesar que el
título que tenga el ex arrendatario sea ineficaz, ya empieza su posesión en
concepto de propietario.
El
segundo supuesto que regula el código civil francés indica: “o por la
contradicción que han opuesto al derecho del propietario”, es el caso de que
por impero de la fuerza el poseedor inmediato desconoce la titularidad del
poseedor mediato, pero en el caso por ejemplo del arrendamiento, no bastara que
este último no page la renta sino que además realizara un posesión para sí, sin
ninguna limitación, es decir cambiara las chapas del bien, cambiara los
impuesto y los recibos de consumo a su nombre.
En
sentido similar también la legislación Portuguesa reconoce en su código civil
la posibilidad de poder cambiar el título posesorio mediante la Interversión,
esto es en su artículo 1265: “La Interversión del título de posesión puede
darse por oposición del detentador del derecho contra aquel en cuyo nombre
poseía o por acto de tercero capaz de transferir la posesión”.
Guillermo
Borda[8], desde la doctrina
argentina, señala: Cuando la posesión se ha tenido siempre a título de dueño,
basta probar cuando empezó ella para establecer el punto de partida del plazo.
Pero puede ocurrir que quien empezó a poseer por otro pretenda que, en un momento
dado, siguió poseyendo para sí. Por ejemplo, una persona ha recibido un
inmueble a título de comodatario, arrendatario, etc., pero sostiene que al cabo
de cierto tiempo, ceso de reconocerle al dueño el carácter de tal y comenzó a
poseer por sí. Es lo que se llama la Interversión del título.
En
el Perú, en nuestro código civil no hay normas como el Artículo 2353, del
código civil argentino[9], o como el artículo 2236, del código civil
francés[10], en donde prohíban
expresamente que el poseedor mediato no puede contar su posesión para que por
el lapso del tiempo puede convertirse como propietario, pero eso se puede
interpretar cuando para la prescripción adquisitiva de dominio, aparte de
necesariamente tener una posesión continua, publica y pacífica, esta debe estar
cualificada como una posesión en concepto de propietario tal como lo establece
el artículo 950 del código civil[11].
Por
lo que el poseedor inmediato bajo esa calidad posesoria nunca puede prescribir,
pero la doctrina y la jurisprudencia a pesar que la Interversión no está
regulada posibilita su aplicación, En ese sentido el Dr. Gonzales Barrón[12]. Indicando (refiriéndose
a la Interversión para nuestro derecho civil peruano), “es que la figura debe
admitirse, si bien de manera excepcional”.
Creemos
que la figura de la Interversión es un supuesto totalmente valido, para que el
concepto de un poseedor no cualificado para usucapir pueda cambiarlo a fin de
poder ejercer una posesión en concepto de propietario, es mas en una
jurisprudencia de cumplimiento obligatorio esto es el cuarto pleno Casatorio
civil[13], en donde el poseedor
inmediato por acción del poseedor mediato cambia su título posesorio a
precario, indicando la referida jurisprudencia que: “Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente
el supuesto previsto por el artículo 1704º del Código Civil, puesto que con el
requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad
del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título
fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700º del Código Civil, dado
que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato
sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que
el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién
se puede asumir que le poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario
por fenecimiento de su título”. Por lo que además de uniformizar los
procesos de desalojo y establecer que cuando se den los supuestos referidos
también se ha establecido que el titulo posesorio de poseedor inmediato
(arrendatario), cambiara al de precario, y a partir de ese momento el precario
adicionando su comportamiento en concepto de propietario puede empezar a
computar su plazo prescriptorio.
Conclusión.-
Podemos
afirmar que dentro de la doctrina ya se está abriendo paso la Interversión
posesoria, pero que claramente debe tener un regulación dentro del código
civil, por ser de tan importante debate cuando un propietario va a perder ante
un Usucapiente.
[1]
Juan
Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en
Registral y Notarial por la UAC, Especialista en Civil Patrimonial PUCP.
[2] Artículo 905.- Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un
título. Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título.
[3] Artículo 911.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o
cuando el que se tenía ha fenecido.
[4]
Margarita Jiménez Horwitz, La concurrencia de posesiones en conceptos
diferentes sobre un misma cosa: especial referencia al artículo 463 del Código
Civil, V Lex, Link: http://vlex.com/vid/concurrencia-posesiones-diferentes-misma-463-381483
[5]
Héctor Lama More, La posesión y la posesión precaria en el derecho civil
peruano, Tesis para optar el grado de Magister con mención en derecho civil,
Sistema digital de Tesis de la PUCP.
[6] Artículo 897.- No es poseedor quien, encontrándose en relación de
dependencia respecto a otro, conserva la posesión en nombre de éste y en
cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas.
[7]
Traducción Álvaro Núñez Iglesias, Estudio Preliminar y notas, Álvaro Núñez
Iglesias y Francisco Andrés Santos.
[8]
Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales, Tomo I, Editorial Perrot, Buenos
Aires.
[9] Art. 2353: Nadie puede cambiar por sí
mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó
a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal,
mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a
poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título,
mientras no se pruebe lo contrario.
[10]
Art. 2236: Quienes posean por otro no prescriben nunca durante el tiempo que
sea. Así, el arrendatario, el depositario, el usufructuario, y todos los demás
que poseyeren precariamente la cosa del propietario no pueden prescribir
[11] Artículo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante
la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se
adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
[12]La
usucapión, Fundamentos de la prescripción adquisitiva de dominio, Mayo 2015,
Juristas Editores E.I.R.L.
[13]
Sentencia de la Corte Suprema dictada en el Cuarto Pleno Casatorio Civil,
Casación N°2195.2011-Ucayali.
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