REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR ¿DECLARATIVO? (1)

Cuando revisamos obras como las de Roca Sastre, García García, Caperochipi, entre otros, resulta clásica la clasificación de los registros “el por los efectos de su inscripción”, encontrándose en esta clasificación 1) los sistemas de inscripción constitutiva y 2) los sistemas de inoponibilidad de derechos, conocidos más comúnmente en doctrina nacional como sistemas declarativos (2).

Siempre se ha puesto énfasis en determinar con mayor exactitud en el Derecho Registral el registro de propiedad inmueble, en más la óptica por la cual de estructura el mismo en cualquier sistema jurídico siempre ha sido desde la perspectiva de los predios, si damos un vistazo ligero al sistema de transferencia de bienes muebles e inmuebles comparten un sistema común, pero con sus propios variantes.

El sistema de Transferencia Causal, se pude separa dos Sub modelos, el Sistema Causal propiamente dicho y El Sistema Consensual (3).

El Sistema Causal propiamente dicho la podemos encontrar en el sistema de transferencia de la propiedad mueble en el Perú, aquí se adopta la doctrina tradicional del derecho común consistente en la teoría del título y modo que se encuentran totalmente delimitados en dos momentos diferentes, así es como se establece en el art. 947 del Código Civil Peruano, (en adelante C.C.P.): “La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición de su acreedor, salvo disposición diferente”. 

Es tan determinante la tradición, es decir la entrega efectiva en los bienes muebles, tanto que la ley protege en caso de patología a quien de buena fe recibe de otro un bien mueble en propiedad, aunque el otorgante no sea el propietario (4): 

“Art. 948.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal”.  

El sistema Causal en base al Acto Consensual, modelo acogido en el código civil Francés de 1084, aquí este sistema hace una diferencia con el derecho común, pues para este sistema el único elemento valorado para una transferencia es el TÍTULO, en el cual se encuentra la declaración por lo que el contrato de compraventa es el único requisito para poder transferir válidamente la propiedad, resultando para este sistema innecesario el MODO.

Se entiende así en este sistema que el contrato obligatorio es causa suficiente para trasferir la propiedad, por lo que este tipo de trasferencia sigue un modelo CONSENSUAL (5), en nuestro ordenamiento jurídico peruano, esta tipo de transferencia lo encontramos en las disposiciones de bienes inmuebles, tal y como lo prescribe el artículo 949, del C.C.P.     

“Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

Hasta el momento podemos ya descartar que el modelo registral tenga por sus efectos una inscripción constitutiva, pues de lo descrito hasta estas líneas la trasferencia en estos casos se va a dar esfera de la inscripción que haga registros, es mas en caso de patología lo determinante según lo visto por el artículo 948 del código civil será la Tradición.

El artículo mencionado, no es una norma aislada que prefiera la tradición antes que un documento con fecha cierta o instrumento público, o la misma inscripción registral.

Es de revisar lo regulado en el artículo 1136 del mismo C.C.P., en el cual a letra Italiana la solución es símil.

“Artículo 1136.- Si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de fecha posterior”. 

Revisando los efectos de un sistema declarativo, tenemos lo sostenido por García García:

a) La inscripción en estos sistemas no es constitutiva entre las partes.

b) no determina la adquisición del derecho real.

c) la falta de inscripción hace inoponible el titulo no inscrito frente a un tercero que ha inscrito (6).

Dentro de sede nacional existen propuestas de determinar con mayor exactitud la naturaleza jurídica del Registro Vehicular, descartando también por su parte Gonzales Barrón, de que este registro sea uno declarativo, puesto que según sus palabras, no existe ninguna norma que tal efecto radical, de protección al adquerente inscrito frente al que no inscribe, como si se aprecia en el registro de predios, en los articulo 1135 y 2022 del C.C.P., en  ese sentido sigue sosteniendo que en caso de conflicto de dos títulos contradictorios sobre bien mueble, lo que decide por virtud es la regla de tradición y no por la inscripción (7).

Sosteniendo así, el citado autor, que el Registro Vehicular, es un registro Legitimador, o de presunción de exactitud.

Sostenemos que esta posición es correcta, porque sirve para los terceros el saber quién es propietario no para la adquisición de la propiedad, pero si para casos como de responsabilidad civil por accidentes de tránsitos, pues este sería quien responda ante un eventual suceso.

Es de mencionar también que por otro lado también existe parte de la doctrina nacional que menciona otro tipo de calificación de la naturaleza jurídica del registro de propiedad vehicular, y esta es del “Registro Obligatorio” (8), nótese que para que un Vehículo Motor, para que puede circular a nivel nacional necesita indispensablemente Placa Nueva de Rodaje, y para la obtención de esta última, previamente debe de contar con la Tarjeta de Identificación Vehicular.

Es decir, que para poder utilizar un vehículo motor, en nuestro país, es obligatorio recurrir primero a Registros Públicos para contar con la Tarjeta correspondiente, por lo que registros no va a ser determinante para la adquisición de un Vehículo, pero si es obligatorio para poder utilizar dicho vehículo.

Por lo que podemos afirmar que en el caso del registro vehicular por sus efectos genera una presunción de exactitud, es decir que es un registro Legitimador, y sobre si es necesario su inscripción o no, estamos ante un registro Obligatorio.

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(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de Derecho Civil UNAMAD.

(2) García García, José Manuel, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo I, Editorial Civitas, S.A. 2005.  

(3) Berthold Kupisch, Causalidad y Abstracción, Traducción realizada por Gilberto Mendoza del Maestro, Publicado origialmente como Causalità e astrattezza. En: Vendita e trasferimento della propietà nella prospettiva storico-comparatistica al cuidado de Letizia Vacca. Atti del Congreso Internazionale Pisa-Viareggio-Lucca, 17-21 abril 1990. Tomo II. Giuffrè, 1991. pp. 433-454.

(4) Torres Vasquez, Anibal, Codigo Civil, Tomo II, Comentaris,Jurisprudencias, concordancias, Antecendentes, Sumillas, Legislación Complementaria, Editorial Moreno S.A. 2016, Pag. 406.

(5) Ob. Cit. Berthold Kupisch, Causalidad y Abstracción, Traducción realizada por Gilberto Mendoza del Maestro.

(6) Ob. Cit. García García, José Manuel. 

(7) Gonzales Barrón, Gunther, Derecho Registral y Notarial, Volumen 2, Ediciones Legales E.I.R.L., 2015, pág. 974. 

(8) Soria Alarcón, Manuel F., Hacia un Registro de Inscripción Obligatoria, Folio Real, Palestra Editores, 2002, Pág. 61.  

Entre la Condición Resolutoria y La Cláusula Resolutoria Expresa (1)

Dentro del mundo de los contratos, cuando dos o más partes se obligan al cumplimiento de una determinada conducta resuelta totalmente claro que tanto el deudor y el acreedor lo hacen teniendo una total convicción de que se van a ser satisfecho en todas las clausulas establecidas, esto se conoce como la buena fe tanto en la celebración como en la ejecución de los contratos.

Es así que se encuentra reconocido en nuestra legislación peruana en el artículo 1362: Los contratos deben de negociarse, celebrarse, y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.

Artículo que en otros Post, ya indique que a pesar de su corta redacción tiene dentro de su esencia instituciones jurídicas sumamente importantes que dentro del derecho civil peruano aún están siendo desarrolladas.

Es dentro de ese matiz que resulta totalmente lógico establecer sanciones cuando se produce un incumplimiento en la ejecución de las prestaciones, sino cual sería el incentivo de que se celebre un contrato si se tendría que el incumplimiento seria la regla general, los contratos se pactan para cumplirlos y ante la situación adversa se debe de regresar a un estado equilibrado en la mayor brevedad posible.

Corresponde en estas líneas siguientes que mecanismo más expeditivo tiene el acreedor frente a su deudor para liberarse de un contrato que ha sido resulto, limitándonos solo a desarrollar muy brevemente las instituciones de la Condición Resolutorio y la Cláusula Resolutoria Expresa.

1) Condición Resolutoria.-

La Condición como modalidad del negocio Jurídico, para su configuración debe tener dos elementos que concurran simultáneamente, el primero es que sea futuro, y el segundo, que sea incierto, nótese que no estaríamos ante una condición si solo fuera futuro, pues nos confundiríamos con el plazo, que es otro tipo de modalidad (2).

El código civil por su parte, regula dos clases de Condición, la Suspensiva y la Resolutoria.

Se indica sobre la Condición Suspensiva, que es aquella de la cual depende la eficacia del acto; en otras palabras, los efectos del acto quedan supeditados a la realización del hecho previsto como condición (3).  

Mediante este tipo de modalidad se celebra un contrato, el día 01, en el cual se establece que al cumplimiento de determinado suceso, que debe de ser en un tiempo futuro, él que puede ser determinado o indeterminado, es decir que puede estar como una fecha ya establecida, y además que su realización debe ser incierta, dicho en otras palabras que no tenga la seguridad que efectivamente va a suceder. Y recién el día 100 se cumple la condición, por lo que los efectos del contrato realizado en  el día 01 surtirán en el día 100.

El mismo autor explica que la Condición Resolutoria, es cuando el acto cesa de producir sus efectos al verificarse la condición (4).

Por lo que si regresamos al ejemplo anterior, tendríamos que la celebración del contrato se dio el día 01, por lo que los efectos del mismo se desplegaran con normalidad, pero estos dejaran de dar si se cumple con la condición.

2) Cláusula Resolutoria Expresa.-

Como primera aproximación podemos decir que esta figura es un elemento accidental del contrato, es decir que para su existencia es necesario pactarla pactar en el contrato celebrado (5).

Mediante esta cláusula Resolutoria Expresa, las partes establecen que el contrato quedará resuelto ante el incumplimiento de alguna prestación, es necesario lógicamente como se trata de una sanción fuerte ante este incumplimiento, que esta debe estar debidamente precisada, es decir que a la simple lectura se puede apreciar que la sanción es la resolución, por lo que no puede recurrirse a la interpretación este caso.

Se indica que conforme al artículo 1430 del CC, la cláusula resolutoria expresa debe de contener dos elementos: 1) la precisión del incumplimiento que provocará la resolución, y 2) la indicación de cuál de las partes es la beneficiada con el derecho de resolver el contrato (6).

Un elemento importante es mencionar que esta figura no opera de manera inmediata, en primer lugar una vez producido el incumplimiento, el contrato sigue vigente, el deudor en este caso puede realizar el cumplimiento de manera tardía, es solo cuando el acreedor desea hacer uso de esta resolución cuando se activa este derecho,

Pero aun, ni siquiera con la voluntad del acreedor el contrato queda resuelto este todavía tiene que ejercer una serie de requisitos para hacer efectivo esta cláusula, entre ellas la comunicación a la otra parte de hacer uso efectivo de la cláusula expresa.

Por lo que si se envía mediante carta notarial hacia el deudor moroso, pero en el camino del envió, es decir la cara se envía, pero minutos antes de que llegue al deudor, este último cumple con la obligación este no queda resuelto.

3) Mayor eficiencia.-

Nótese, que luego de celebrado un contrato, en el que se deben de cumplir ciertas prestaciones, siempre el incumplimiento es un hecho que se va a dar en el futuro, y que puede o no darse, porque si se cumple no existe simplemente incumplimiento, por lo que tanto en la condición suspensiva resolutoria como en la cláusula resolutoria expresa, pueden regular la misma situación, pero en el primero los efectos de resolución son mucho más expeditivos, puesto que solo ante la verificación del incumplimiento el contrato se tendría por resuelto.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, docente de Derecho Civil UNAMAD.  

(2) José León Barandiarán Hat, Código Civil Comentado, Tomo I, Gaceta Jurídica, Pág. 566

  

(3) Aníbal Torres Vásquez, Código Civil, Tomo I, Octava Edición, Pág. 427.  

(4) Aníbal Torres Vásquez, O. Cit. Pág. 447.

(5) Manuel de la Puente y Lavalle, El contrato en General, Palestra Editores, Pág. 443. 

(6) Aníbal Torres Vásquez, O. Cit. Pág. 394

Falta de Legitimidad para contratar en la Jurisprudencia de la Corte Suprema (1)

Introducción.-

En el Presente Post, se analizará la Casación Nro. 1376-99, emitida por la Corte Suprema, el cual ha sido publica en el Diario Oficial el peruano, en el que se discute si la segunda compraventa que ha realizado el mismo propietario, está prevista por los articulo 1 y 3 del Código Civil, referidas a la nulidad del acto jurídico, por falta de manifestación de voluntad del agente y por versarse la compraventa cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable. 

De la Casación.-

Que, la Casación 1376-99-HUANUCO, del 28 de Setiembre de 1999, pronunciamiento dado por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, establece entre los fundamentos del recurso el analizar si se ha interpretado erróneamente los incisos 1 y 3 del artículo 219, si como también la aplicación indebida de los artículos 1537, 1539 y 1541 del Código Civil.

Por su parte, la sentencia de vista ha considerado que no procede la nulidad del contrato de Compraventa celebrado por los cónyuges Lino Caballero Huertas y Viviana Céspedes Meza, a favor de los cónyuges Angélico Miguelo Lizano Mejía y Pelaya Lilia Lezameta Salas, puesto que considera que dentro del contrato materia de la discusión judicial “porque existen los sujetos contratantes, así como la manifestación de sus voluntades y respecto del objeto se encuentra determinado y se refiere a un bien inmueble físico y jurídicamente posible, por lo que no se advierten los supuestos consignados en los inciso 1 y 3 del artículo 219 del Código Civil y porque conforme a los artículos 1537, 1539 y 1541 del Código Civil, la supuesta venta de cosa ajena no sanciona con nulidad o anulabilidad el contrato de compraventa”.

Dentro de los fundamentos que presenta la Corte suprema, al analizar el presente caso, indican que: “la compraventa celebrada entre los esposos Caballero-Céspedes como vendedores y los cónyuges Lizano Mejía y Lezameta Salas como compradores, se trata de un compraventa de bien ajeno, porque los vendedores ya no eran dueños del inmuebles porque con anticipación se lo habían vendido al demandante, también por escritura pública imperfecta de compraventa, celebrada ante el Juez de Paz de Llata, el 4 de marzo de 1987.”.

Además en el considerando Cuarto la misma corte suprema indica: “Que, los artículos 1537, 1539 y 1541 del Código Civil están vinculados a las relaciones entre vendedor y comprador de un bien ajeno, pero no están referidos al verdadero propietario no vendedor”.

Nótese también que en el Fundamento Sexto se indica también: “Que, el verdadero propietario del inmueble que no ha intervenido en la compraventa y que sin su consentimiento ni autorización se ha vendido el inmueble, tiene como argumento de defensa la nulidad del acto jurídico de acuerdo con el artículo 219 del Código Civil”.

Por lo que finalmente la Corte Suprema en aplicación de las causales de los incisos 1 y 3 del artículo 219 del Código Civil, declaró NULA la sentencia de vista y confirmaron la sentencia apelada, que declara NULA compraventa imperfecta.

Comentarios.-

Es clarísimo que el caso que se presenta a la Corte Suprema de Justicia, es un caso de doble venta de un bien inmueble, en el que los cónyuges Lino Caballero Huerta y Viviana Céspedes Meza vendieron mediante escritura pública imperfecta de compraventa, celebrada ante el Juez de Paz de Llata, el 4 de marzo de 1987 a favor de don Wilder Caballero Rosales y existe un segunda compraventa en que intervienen los anteriores vendedores Lino Caballero Huerta y Viviana Céspedes Meza, pero esta vez los compradores eran Angélico Miguelo Lizano Mejía y su cónyuge Pelaya Lilia Lezameta Salas celebrado mediante escritura imperfecta de 20 de Noviembre de 1997, otorgada ante el Juzgado de Paz Letrado de Huamalíes.

Nótese, que sobre un mismo bien inmueble el propietario original procede a vender en una primera fecha esto es en el año 1987, y posterior a esto proceden nuevamente a vender el mismo bien mediante una segunda compraventa, en el año 1997, es decir 10 años después, es relevante entonces hacer mención que cuando se dio la primera compraventa los que intervienen como vendedores, son los verdaderos propietarios, pero en la segunda venta los que interviene serian los que fueron en el paso propietarios pero en ese momento de la segunda compraventa ya no eran propietarios.

Consideramos un error gravísimo la interpretación que se realiza de los incisos 1 y 3 del artículo 219 del Código Civil, por su parte el inciso 1, establece que el acto jurídico es nulo cuando: “cuando falta manifestación de voluntad del agente”, ante ello nos preguntamos cuando se analiza el segundo contrato de compraventa aparecen identificados cuatro sujetos, don Lino Caballero Huertas y su cónyuge doña Viviana Céspedes Meza como vendedores y Angélico Miguelo Lizano Mejía y su esposa Pelaya Lilia Lezameta como compradores, entonces se debe de entender que la norma sanciona con nulidad cuando esta mencionado un sujeto en el contrato cuando verdaderamente no intervienen, por lo que no podrá ser declarado nulo este segundo contrato por que las personas que se identificaron como compradores o como venderos si intervinieron.

La corte suprema también menciona que es nulo el segundo contrato de acuerdo a lo previsto en el tercer inciso del artículo 219, que indica que el acto jurídico será nulo cuando su objeto sea física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable.

Esto también es incorrecto puesto que es totalmente posible realizar un compraventa de un bien que no le pertenece al vendedor y esto está consagrado en el artículo 1539 (2), que regula la venta de bien ajeno.

Este caso es en estricto un tema de ineficacia funcional por ausencia de legitimidad para contratar, El Dr. Rómulo indica al respecto que: “La regla fundamental de la legitimidad es la de la identificación o coincidencia entre el sujeto del negocio (o el sujeto para el que el negocio es realizado) y el sujeto de intereses, y por ello, de las relaciones jurídicas sobre las que nacen del negocio”, además sostiene líneas posteriores que: “Tienen legitimidad para celebrar un negocio jurídico los titulares de los intereses cuya reglamentación forma el contenido de ese negocio jurídico” (3). 

Es en ese sentido, que se tiene que en el segundo contrato matera del presente caso, es celebrado por persona que no tiene la situación jurídica subjetiva que le daría la titularidad del derecho de propiedad, esto porque lo perdió al transferirlo mediante la primera compraventa, por lo que al no ser titular del derecho que se atribuye, estamos ante un caso de falta de legitimidad para contratar, por lo que la sanción no puede ser el de la Nulidad, ni la Anulabilidad, sino la de Ineficacia del Acto Jurídico.

Conclusión.-

Esta Casación pertenece al grupo de fallos que tiene la Corte Suprema en el que confunden instituciones jurídicas básicas, relacionadas a la nulidad, anulabilidad e ineficacia, esta confusión en buena hora tiene un límite de tiempo de existencia, pues con el pronunciamiento próximo que la corte suprema tenga en el VIII pleno Casatorio, se precisaran estas instituciones como jurisprudencia vinculante.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de Derecho Civil UNAMAD.

(2) Artículo 1539.- La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.

(2) Morales Hervías, Rómulo, Tesis para optar el Grado de Doctor en Derecho, LAS PATOLOGÍAS Y LOS REMEDIOS DEL CONTRATO, 2010, pág. 248.

 

La Clasificación de Perú al Mundial y las Modalidades en el Negocio Jurídico (1)

Es un hecho trascendental para todo nuestro país, después de 35 años por fin logramos clasificar al Mundial, fue tras superar dos goles a cero que derrotamos al equipo de Nueva Zelanda, al final del partido ya cuando todos nos encontrábamos celebrando esta clasificación se materializó los rumores que hasta ese momento eran, de que si nuestra selección clasificaba al mundial, seria declarado feriado a nivel nacional, y es que luego del partido salió publicado en el Diario Oficial El Peruano, el Decreto Supremo Nro. 110-2017-PCM, que en sus considerando explica que “Que, la clasificación al referido evento (Mundial Rusia 2018) constituye un hecho de especial consideración social, celebrado con algarabía en todo el territorio nacional”.

Por lo que, en su artículo 1 del mencionado Decreto Supremo, se declaró día no laborable a nivel nacional, sujeto a compensación, el día jueves 16 de noviembre del 2017.

Sobre este tema, es de referir que se ha tenido que esperar los resultados del partido para la promulgación de esta norma, pero que hubiera pasado si por error humano esta publicación no se haya publicado a tiempo, los efectos serian diferentes.

En el presente Post, analizaremos la institución de las Modalidades del Negocio Jurídico, haciendo énfasis en la Condición Suspensiva.

Modalidades del Negocio Jurídico:

Indica el Profesor Vidal: que los elementos accidentales de los negocios jurídicos vienen a ser lo que el Código Civil denomina “modalidades”, considerando como tales a la condición, el plazo y al cargo (2).  

La Condición.- 

La Condición como modalidad del negocio Jurídico, para su configuración debe tener dos elementos que concurran simultáneamente, el primero es que sea futuro, y el segundo, que sea incierto, nótese que no estaríamos ante una condición si solo fuera futuro, pues nos confundiríamos con el plazo, que es otro tipo de modalidad (3).

El código civil por su parte, regula dos clases de Condición, la Suspensiva y la Resolutoria.

Se indica sobre la Condición Suspensiva, que es aquella de la cual depende la eficacia del acto; en otras palabras, los efectos del acto quedan supeditados a la realización del hecho previsto como condición (4).  

Mediante este tipo de modalidad se celebra un contrato, el día 01, en el cual se establece que al cumplimiento de determinado suceso, que debe de ser en un tiempo futuro, él que puede ser determinado o indeterminado, es decir que puede estar como una fecha ya establecida, y además que su realización debe ser incierta, dicho en otras palabras que no tenga la seguridad que efectivamente va a suceder. Y recién el día 100 se cumple la condición, por lo que los efectos del contrato realizado en  el día 01 surtirán en el día 100.

El mismo autor explica que la Condición Resolutoria, es cuando el acto cesa de producir sus efectos al verificarse la condición (5).

Por lo que si regresamos al ejemplo anterior, tendríamos que la celebración del contrato se dio el día 01, por lo que los efectos del mismo se desplegaran con normalidad, pero estos dejaran de dar si se cumple con la condición.

Sobre el Decreto Supremo.-

La misma lógica por la cual se construye la Condición tanto suspensiva, como la resolutoria, puede ser utilizada para la promulgación de una norma de esta naturaleza, puesto que la declaración de feriado el día 16 de Noviembre del presente año 2017, dependía de un hecho futuro e incierto, pues si no se tenía un resultado favorable en el partido de Perú y Nueva Zelanda, obviamente no procedía el ser declarado feriado nacional.

Por lo que no hubiera sido necesario esperar el final del partido para la promulgación del comentado Decreto Supremo, esta hubiera podido ser publicada días antes, en la cual se estableciera que sería considerado feriado nacional el día 16 de Noviembre, pero que los efectos se generarían siempre y cuando Perú resultase vencedor.

Es más esto generaría todo un efecto positivo para la selección nacional, y para nosotros los amantes de este deporte, pues sentiríamos el compromiso asumido del mismo estado peruano en los resultados del partido.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de Derecho Civil UNAMAD

(2) Fernando Vidal Ramirez, El Acto Jurídico, Décima Edición Lima, 463.

(3) José León Barandiarán Hat, Código Civil Comentado, Tomo I, Gaceta Jurídica, Pág. 566

(4) Aníbal Torres Vásquez, Código Civil, Tomo I, Octava Edición, Pág. 427.  

(5) Aníbal Torres Vásquez, O. Cit. 427.

El ejercicio de la Ciudadanía y las plazas Notariales (1)

El tener correctamente normado el número de plazas notariales que deben haber en una determinada provincia, coadyuva a generar mayor seguridad jurídica en nuestro sistema, si no determinamos un numero razonable, por el cual permitan que el Notario Público tenga un grupo considerable de usuarios que ante él deben de recurrir a efecto de que él les brinde sus servicios profesionales.

Si por un lado existe mucha demanda de Notarios para un número muy pequeño de habitantes y/o ciudadanos dentro de su competencia, esto generara que el Notario ofrezca sus servicios a gusto del cliente, es decir que se reducirán por un lado los costos de sus servicios que brinda, y al dar bajos costos esto servicio no será de la mejor calidad, pues sus dependientes, no tendrán las exigencias de formación que la función notarial exige.

Y en sentido contrario, si existen muy pocos Notarios dentro de un provincia se correrá con la suerte que estos incrementen sus honorarios de manera exorbitante o que los requisitos que se exijan para la formalización de los actos o contratos que se presenten a su despacho, serán muchas veces exagerados o innecesarios, lo cual en cualquiera de los casos detendría sustancialmente el tráfico comercial.

Sobre este tema el Decreto Legislativo Nro. 1049 (2), en su artículo 5.1, establece la creación de plazas notariales, en el cual se indica que, “El número de notarios en el territorio de la República se establece de la siguiente manera: a) Una provincia que cuente con al menos cincuenta mil habitantes deberá contar con no menos de dos Notarios. B) Por cada cincuenta mil habitantes adicionales, se debe contar con un Notario adicional. C) En función a la magnitud de la actividad económica o tráfico comercial de la provincia.

Luego de su publicación, el 26 de Junio del 2008 de este Decreto Legislativo hubo en el Perú muchos cuestionamientos sobre la forma de determinar el número de plazas notariales para un Provincia, uno de ellos y el que llegó al Tribunal Constitucional fue la Demanda de Inconstitucionalidad presentada por el Colegio de Notarios de San Martín (3), en la cual se alegó específicamente la inconstitucionalidad formal de dicho Derecho Legislativo así como también la inconstitucionalidad material del artículo 5to de la mismo norma legal.

El tribunal Constitucional en fecha 24 de Mayo del 2014, en Sentencia dada en Sesión del Pleno Jurisdiccional, Declara Infundada la demanda de inconstitucionalidad material del artículo 5 de la Ley del Notariado, siempre y cuando este artículo se interprete que toda referencia hecha a 50,000 habitantes, contenidas en el artículo 5.1 debe estar referida a 50,000 ciudadanos conforme a los términos del artículo 30 de la Constitución.

Nótese, que la interpretación que realiza el Tribunal es determinar hacia qué tipo de habitantes están dirigida el sistema Notarial, pues como en el mismo Fundamentos 17 explica que las razones por la cual se emitió el cuestionado Decreto Legislativo, están la de desarrollar el comercio y promover la inversión privada; formalización de micro, pequeñas y medianas empresas. Por lo que este Tribunal consideró en su Fundamento 19 que los únicos que pueden requerir el servicio o participación del notario son los que tiene la calidad o condición de ciudadanos tal y como lo determina el artículo 30 de la Constitución, es decir los mayores de 18 años e inscritos en el registro electoral.

Con esta interpretación la competencia del Notario en una determinada provincia, se incrementaba considerablemente, pues el anterior criterio de interpretación, criterio además utilizado para la mayoría de los concursos públicos de esas fechas, fue no de ciudadanos sino la de habitantes, en los cuales obviamente estaban los que tenían o no capacidad de ejercicio.

Ante esta sentencia el Poder Ejecutivo presenta dos solicitudes, teniéndose que en la primera pretende que se aclaren el extremo por el cual se declaró improcedente la excepción de falta de legitimidad para obrar y con la segunda se solicita la supresión del fundamento 19 y una parte del punto resolutivo 3 de la referida sentencia. Alegando entre otros, que se debe de tener en consideración  que no solo las personas mayores de edad son las únicas que pueden requerir los servicios notariales, sino también los menores de edad y justifican esto mediante informe 148-2014-JUS/CN/P, emitido por la presidencia del Consejo del Notariado, en el cual se explica que los servicios que brinda el notario involucran en forma directa en diversos casos a menores de edad.

Por lo que al final el tribunal mediante Auto (4) corrigió este fundamento indicando que quienes pueden beneficiarse o requerir de alguna forma el servicio notarial también son los menores de edad, y además en la parte resolutiva del presente auto se integró en el punto resolutivo de la sentencia de fecha 24 de Mayo del 2014, que debe de adicionarse “y, además, se tenga en cuenta consideración el movimiento comercial o económico de la provincia.

En Conclusión.-      

Mediante la precitada Sentencia del 24 de Mayo del 2014 y el referido Auto 06 de Enero del 2016, se tiene que en la actualidad para la determinación del número de plazas Notariales, se tendrá que una provincia que tiene por lo menos 50,000 ciudadanos debe contar con no menos dos Notarios, y que por cada 50,000 ciudadanos adicional se debe de contar con 1 Notario más, y por último se debe de tener en cuenta para esta determinación el movimiento comercial o económico de la provincia.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de Derecho Civil UNAMAD

(2) Decreto Legislativo 1049, “Ley del notariado”, Publicado en el Diario Oficial el Peruano en fecha 26 de Junio del 2008.

(3) Sentencia del Tribunal Constitucional, Expediente 00006-2013-PI/TC, de fecha 24 de Mayo del 2014.

(4) Auto del Tribunal Constitucional, de fecha 06 de Enero del 2016. 

La Competencia Notarial y el Fraude Inmobiliario(1)

Resulta impactante hasta estos días, las noticias dadas en noviembre del 2014, en los que en muchos diarios nacionales en ese entonces contaban con titulares como: “Caso Orellana: 15 jueces ya son investigados por nexos con red”, Cayó Rodolfo Orellana: mafia amasó 100 millones de dólares”, ¿Quién es Rodolfo Orellana? Así funcionaba su red delictiva”, y estos fueron sucesos que durante mucho tiempo mantuvo a todo un estado pensativo en cuan frágil y vulnerable era nuestro ordenamiento jurídico en casos de falsificación de Documento o suplantación de identidades.

No tardo mucho tiempo en que el estado emitiera respuestas a efecto de poder poner un alto a estas mafias, que haciéndose burla del sistema se hacían suyos de bienes inmuebles de personas inocentes. 

Indico en esta introducción que el motivo del presente post, no es hacer un análisis de cuan efectivo han sido las medidas normativas del estado para contrarrestar el fraude inmobiliario en el Perú, por lo que los comentarios seguidos solo trataran únicamente sobre las modificatorias que ha tendido la competencia notarial a raíz de estos sucesos.

Decreto Legislativo 1049.-

Con su publicación el 26 de Junio del año 2008 en el Diario Oficial El Peruano, entro en vigencia al día siguiente el Decreto Legislativo 10449, “Ley del Notariado”, norma que derogó expresamente mediante el artículo octavo de las  Disposiciones complementarias, transitorias y finales, la anterior Ley del Notariado, Decreto Ley 26002. 

    

Esta Ley del Notariado se reguló inicialmente el Ámbito Territorial en su artículo 4, en el cual se indicaba: “El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial en provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina”.

Esta Jurisdicción y Competencia que tenía el notario lo facultaba a poder realizar actos y contratos dentro de la provincia a la cual fue asignado, pero eso no limitaba que si las personas se apersonaban a su despacho con documentos de bienes inmuebles que estuvieran fuera de su jurisdicción, y solicitaran formalizar contratos por ejemplo de Compraventas, este tenga alguna prohibición, por lo que bajo el imperio de esta normativa el notario podía formalizar contratos que medicasen las situaciones jurídico reales de bienes fuera de su jurisdicción.

Aunque esta práctica era aceptada por la mayoría de los notarios, y sector muy reducido, pero con un criterio más analítico, cuestionaba el porqué de ciertas personas que contaban con su domicilio en un determinado departamento, fueran a realizar contratos en otros.

Esta advertencia pasó desapercibido por muchos años, hasta que tubo ser modificado por una norma especial, que en el año 2015, motivada por el gran escándalo generado por el fraude inmobiliario.

Ley Nro. 30313, : Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049.

Desde su promulgación el 26 de Marzo del 2015, esta ley ha sido objeto de múltiples cuestionamientos dados por los mejores tratadistas de nuestro medio, criticas como “Con la ley Nro. 30313 no estamos ante un supuesto exótico de materia arbitral” (2), “Los procedimientos de oposición y cancelación no están del todo mal, pero en realidad no resuelven el problema de fondo” (3), “Quizá esto debió entender el legislador a fin de comprender a plenitud el sistema y no ir parchando a ciegas con posibles soluciones que al final perjudican al sistema registral existente” (4).

Limitándonos a nuestro tema de post, tenemos que la presente ley modifica el artículo 4 del Decreto Legislativo 1049, mediante la cual introduce dos incisos más, en el que el primero declara nulas de pleno derecho las actuaciones notariales de disposición y gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial. 

La razón de esta modificatoria, fue evitar que los predios pueden ser trasferidos o gravados en provincias fuera de la competencia del notario, y de acuerdo a los motivos por el cual esta norma fue promulgada que sería para evitar que personas que no son los verdaderos propietarios, vendan o graven los inmuebles dentro de la provincia donde el notario tiene competencia.

Nótese, que lo que se está diciendo que el notario legitimado seria el notario de la provincia del bien inmueble, pero nos preguntamos ¿tiene alguna relevancia practica que sea el notario de esa provincia realice la transferencia del predio y no otro?, la respuesta seria afirmativa si fuese una provincia en la cual el notario conocería a todas las personas y además que el notario este enterado de que esta persona es propietario es dueño exactamente de ese predio, esto resulta iluso en la mayoría de provincias del país, en los cuales el número de la población hace imposible tal criterio.

Además, el sistema registral atreves de la publicidad que otorga el registro no es el encargado de brindar la información formal de quien es el verdadero propietario de esa predio, o acaso el notario bajo la lógica de esta ley tendría que ir a ver personalmente quien es el que ejerce la posesión para estar seguros que el que está vendiendo.

Y, tampoco la norma no ha notado que limitando la posibilidad de formalizar documentos de transferencia y gravamen sobre predios en zonas distintas a la de la provincia de su ubicación, no ha solucionado el problema, pues existe un documento celebrado ante notario que si se puede formalizar en una zona distinta al de la provincia donde está ubicado el predio, pero que tendría los mismo efectos dañinos que una transferencia con suplantación de identidad, esto es el poder por escritura pública, pues en el supuesto planteado, el que pretende suplantar la identidad de alguien como no puede realizar la trasferencia, entonces lo que hace es el otorgamiento e un poder con la facultad de disponer, en el cual obviamente el otorgante está siendo suplantado, por lo que ya con su poder fraudulento realizado en otra provincia, regresa a la provincia de la jurisdicción del predio, y realiza totalmente legitimado la transferencia de la propiedad.

Decreto legislativo 1232, Decreto legislativo que modifica diversos artículos y disposiciones complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo Nro. 1049.

Esta norma publicada el 26 de Setiembre del 2015, modifica el artículo 55 del Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado, en el cual exige al notario que además de pedir a los contratantes, su Documento Nacional de Identidad (DNI), se debe de hacer la comparación biométrica de las huellas dactilares, a través del servicio que brinda el Registro Nacional de Identidad y Estado Civil (RENIEC).

Esta fue la segunda modificatoria importante con la intención de hacer frente al fraude inmobiliario que se estaba dando en el país, por lo que el estado a través de esta modificatoria obligaba al notario a acceder al servicio que da RENIEC, a efecto de identificar correctamente a los contratantes.

Esta modificatoria es buena, pero aun a pueden haber casos en los que este sistema falle, pues existen personas que constantemente cambian la forma de su huella dactilar, o que resulta imposible que se puedan identificar, por tener una piel sumamente reseca que hace imposible esta comparación.

Decreto Legislativo 1310, Decreto Legislativo que aprueba medidas adicionales de simplificación administrativa.

Este Decreto Legislativo publicado en el Diario Oficial el Peruano el 30 de Diciembre del 2016, en su primer párrafo de la tercera Disposición Complementaria Modificatoria, hace mención de lo ya regulado por la ley 30313, por la cual son nulas de pleno derecho las escrituras públicas de actos de disposición y gravamen realizados sobre predios ubicados fuera del ámbito territorial del notario.

Pero, el segundo párrafo hace retroceder mágicamente a lo regulado antes de la modificatoria de la ley 30313, es decir antes de lo modificado en marzo del 2015, puesto que se regula que “Asimismo, la restricción no alcanza a los servicios notariales que utilizan el sistema de identificación de comparación biométrica de las huellas dactilares que brinda RENIEC”.

Pero es de recordar que el uso de este servicio de RENIEC, es de obligatorio cumplimiento para el notario con la dación del Decreto Legislativo 1232.

Conclusión

La regulación actual para los actos de transferencia y Gravamen realizados en sede notarial abarca todos los predios del país, siempre y cuando se acredite que se ha realizado la comparación e identificación Biométrica ante RENIEC.

De lo visto el estado nos sorprende con modificatorias sobre el tráfico inmobiliario año tras año, por lo que hay que estar a la expectativa sobre cuál será la próxima modificatoria en los últimos meses del año que queda.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de derecho Civil UNAMAD.

(2) Mario Castillo Freyre, “Con la ley Nro. 30313 no estamos ante un supuesto exótico de materia arbitral”, Actualidad Civil, Nro. 10, Pág. 28.

(3) Martin Mejorad, “Herramientas contra el fraude inmobiliario”, o. cit. Pág. 34

(4) Gilberto Mendoza del Maestro, “La ley Nro. 30313, ahí está el detalle”, o. cit. Pág. 47.  

  

La Celebración de los contratos y la Función Notarial (1)

En el presente post, trata un tema muy recurrente en nuestro ordenamiento jurídico peruano, y es que normas especiales muchas veces contradicen al derecho civil, es el caso por ejemplo, y de lo que trata el presente post, sobre el artículo 2 del Decreto Legislativo 1049, “Ley del Notariado”, en el que indica que: “El notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran”, nos preguntamos será cierto que ante el Notario Público se celebran los contratos, para respondernos es preciso dar una revisada a lo regulado en el derecho civil sobre la forma de transferir la propiedad.

El Notario:

A nivel de doctrina comparada podemos encontrar al Notario en tres sistemas, el del Notariado Latino, el del Notariado Sajón y un tercero proveniente del sistema administrativo.

En el Perú la función Notarial pertenece al sistema Latino, dicho de paso es el sistema que más a predominado en los países del mundo.

A diferencia de nuestra ley del Notariado, cuando se dio el primer Congreso Internacional del Notariado Latino, indica Carneiro, el cual fue celebrado en Buenos Aires, definió al Notario como: “el profesional del derecho encargado de un función pública consistente en recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando los instrumentos adecuados a ese fin y confiriéndoles autenticidad” (2)

Nótese, que de lo citado este Primer Congreso no hace mención de que ante el Notario se celebran actos o contratos, pues solo habla de que materializa la voluntad de las partes.

En sentido similar el reglamento de la ley del notariado que en la actualidad no está vigente, en su artículo 4, definía al notario como el profesional del derecho, encargado, por delegación del estado, de una función pública, consistente en recibir y dar forma a la voluntad de las partes, redacta los instrumentos adecuados a ese fin, les confiere autenticidad, conserva los originales y expide traslados que dan fe de su contenido.

Transferencia de la Propiedad:

A efecto de reducir el campo de análisis del presente, solo nos ocuparemos de la transferencia de la propiedad inmueble, el cual se encuentra consagrado en el artículo 949 del código civil, que indica: “La sola voluntad de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él (…)”.

Nuestra norma como sostiene Castillo Freyre, es concordante respecto de la forma como se transfiere la propiedad inmueble en el Código civil francés de 1804, en el cual se estableció el principio de que la sola obligación de enajenar o el solo consenso eran suficiente (3).        

Por lo que, si lo trasladamos a la práctica tenemos que las transacciones comerciales en donde involucren la trasferencia de bienes inmuebles, se dan fuera del despacho notarial, puesto que las partes “vendedor y comprador”, antes de ir a una notaría ellos ya previamente ya han pactado verbalmente la venta del bien inmueble, en la negociación habrán acordado obviamente el bien materia de venta, la forma y el plazo de entrega, el precio que ha de pagarse, y hasta las condiciones de cómo se transferirá la propiedad.

Es decir, que la transferencia de la propiedad de bienes inmuebles en el Perú, se va dar fuera de la injerencia de cualquier funcionario público, jugando entonces un papel sumamente importante la autonomía de la voluntad de las partes, el cual se encuentra reconocido en el artículo 62 de la Constitución Policita del Perú.

Entonces a lo expuesto encontramos equívoco  la redacción del artículo 2 de la ley del Notariado, pues de acuerdo a nuestro sistema de Transferencia de bienes inmuebles en el Perú, la celebración de los contratos no se dan en ningún supuesto en el despacho notarial, es tiempos anteriores que se materializa la transferencia, siendo el despacho notarial y el notario, el encargado de exteriorizar o dar fe de lo que en anterioridad ya se realizó.

(1)   Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL.  

(2) José Carneiro, Derecho Notarial, Exposición sistemática del régimen legal vigente, Tercera Edición, Pág. 14.

(3) Mario Castillo Freyre, La Transferencia de la Propiedad en el Perú, Observatorio de derecho civil, Pág. 27.

Proyecto de Ley de la Hipoteca Inversa “No nos Olvidemos de su esencia”

Por: Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL.  

Recientemente el proyecto de ley 0570/2016-CR, fue aprobado por la Comisión de Justicia y Derechos Humanos del Congreso, mediante la cual se busca introducir

una nueva modalidad de Hipoteca, la cual aunque en un inicio cuando el Banco Central de Reserva (BCR) por octubre del 2016, explicó que se preparaba un proyecto de ley la denominó Hipoteca Reversa, finalmente en este último Proyecto de Ley, se denominó correctamente como Hipoteca Inversa.

Esta Iniciativa que en el presente Post, no tengo la intención de discutir sobre su verdadera originalidad o si es que en el nuestro sistema jurídico es verdaderamente novedoso este nueva modalidad a implantarse, considero que este tema será analizado con mayor detenimiento en lo sucesivo.

Pretendo explicar al culto lector, el porqué de mi preocupación, de que no nos debemos olvidar de la esencia de la Hipotecas Inversas, esto en base a que a pesar que erróneamente el BCR lo denominó de reversa, pero si atinó en explicar cuál es su verdadera esencia de este tipo de modalidad crediticia, y es que se dijo en ese entonces que: “tiene el objetivo de que los adultos mayores puedan tener un ingreso adicional gracias al valor de sus viviendas” (Fuente Diario Gestión).

Es pues que en doctrina comprada se entiende que la Naturaleza Jurídica de la Hipoteca Inversa, es un mecanismo por el cual una persona que entra a la tercera edad, pueda realizar un negocio jurídico en la cual el deudor entregue como garantía hipotecaria un bien inmueble, y en contraprestación la entidad financiera otorgara una línea de crédito el cual será entregado en cuotas periódicas.

Si damos un vistazo a la Legislación Española el Contrato de Hipoteca Inversa, es introducida por primera vez, mediante la Disposición 1° de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de ese año, en la cual define a esta figura jurídica como: “se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los requisitos de ley”.

El apartado 1 a) de la Primera Disposición Adicional (de la Ley 41/2007), hace mención que para poder tener constituir hipoteca inversa, el solicitante y en su caso los beneficiarios deben tener edad igual o mayor a 65 años. Esta edad se toma como inicio del derecho a poder utilizar este tipo de negocio, por el carácter asistencial por la cual fue introducido en España, pues esta busca ser un apoyo económico para el momento de jubilación, por la cual supla o complemente los montos entregados a las personas mayores.

Los entidades crediticias o aseguradoras, por el carácter imperativo que tiene la ley, no podrán constituir con personas que tengan edades menores, pero por el contrario esta edad puede incrementarse a discrecionalidad de las empresas que oferten este servicio, al fin y cabo estas son las únicas que pueden saber en tiempo determinado que necesiten para hacer efectivos sus ingresos patrimoniales.

Adicionalmente este apartado regula un segundo grupo de personas que pueden acceder a esta asistencia, y son las personas afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocida un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento. Nótese que la norma para esta segunda regulación exime la edad mínima, por tanto cuando sean personas con estas características podrán solicitar estas hipotecas aun cuando no cumplan con la edad mínima. Se entiende pues en España que al ser esta hipoteca inversa como un contrato asistencial esta no podrá limitarse fríamente a una edad mínima sino que hay casos especiales en los cuales aunque no sean personas de edad avanzadas están en la necesidad de tener una asistencia adicional para su nivel de vida.

Una doctrina autorizada entiende sobre las personas afectadas con dependencia al ser un contrato excepcional en el derecho hipotecario las personas deben estar afectados de una dependencia severa o gran dependencia, por ser el destino que tiene este tipo de hipotecas de cubrir necesidades personales y sociales. Es por ello que no pueden beneficiarse de la hipoteca inversa las personas que sufren dependencia moderada (1) .

Por el contrario en el comentado Proyecto de Ley no menciona en ninguno de sus artículos alguna limitación o condición sobre la edad que debe de tener el titular que solicitará el crédito o el beneficiado que a de recibir los desembolsos pactados.

En ese sentido nos ponemos a pensar cual sería el incentivo que tuviera una entidad financiera en otorgar un crédito bajo la modalidad de la Hipoteca Inversa si el propietario es una persona de 40 años, pues su expectativa de vida esta hacía muchos años más, pensemos que esta persona tenga una expectativa de vida de 45 años más, entonces el Banco o la Caja tendría que esperar 45 años para poder cobrar su dinero más sus intereses, por un lado tenemos que para la entidad es tanto tiempo por esperar que simplemente no se otorgará el crédito y por otro, tenemos que si se realiza el crédito  en 45 años, los montos de intereses serán tanto que ni siquiera con  la venta forzosa podrá recuperar el integro de los intereses generados.

¿Es el momento indicado para regular esta modalidad de Hipoteca Inversa?

A pesar de las falencias que mencioné espero que mencioné y seguramente otras que deseo reservar para otro momento, considero que el Perú tiene las condiciones necesarias para poder introducir esta modalidad de Negocio Jurídico, seria ilógico por ejemplo pensar que la Hipoteca Inversa podría ser utilizada en tiempos de crisis Nacional, pues pensemos en ese escenario que muchos países ya han pasado.

Esto en base a que si se constituye esta Hipoteca, el solicitante al ver que su propiedad prácticamente no lo va a poder disponer en vida por estar ya gravado por la Hipoteca Inversa, entonces  lo que deseará es obtener la mayor rentabilidad posible por el Negocio Hipotecario, por lo que si estamos en tiempos de bonazas como en el a actualidad lo que va a hacer el banco es sacar costo beneficio, si el predio a garantizar tiene un valor de 100 y al fallecimiento del titular que podría ser después de 10 años, este tenga un incremento de 30,entonces fácilmente el banco podrá estimare en darle casi el valor del bien inmueble, es decir unos por ejemplo 90 y que más la estimación del incremento de la propiedad fácilmente su gravamen está garantizado.

Pero si este mismo ejemplo lo trasladamos a un escenario de crisis en donde las propiedades por el transcurso del tiempo en vez de incrementarse su valor estas van disminuir es lógico que la entidad financiera no te entreguen montos muy altos por el temor de que cuando le legue el tiempo de cobrar, las propiedades hayan disminuido mucho su valor. Por lo que se desincentivarían tanto a los titulares a obtener un crédito bajo esa modalidad como los bancos por no estar sumamente garantizados.

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(1) ALVAREZ ALVAREZ, Henar, La Hipoteca Inversa, Una Alternativa Económica en tiempos de Crisis , pág. 73.

    

La tradición Alemana de la relación obligatoria compleja como supuesto aplicable en nuestro Derecho Civil (1)

El Profesor Raúl Ferrero en su valiosa Obra denominada Curso del Derecho de Obligaciones, define a la obligación como la situación en la que el deudor se encuentra ligado, atado o constreñido a realizar una conducta a favor del acreedor, sigue explicando este distinguido jurista que la obligación se da cuando una persona queda sujetado a un dar, un hacer o un no hacer alguna cosa en interés de otro, en sentido casi idéntico cuando definimos uno de sus elementos esenciales, pues es objeto de la obligación: “La Prestación”, entendido como lo debido por el deudor y lo que el acreedor está facultado a reclamar (2).

Evocando las instituciones de Justiniano Osterling define a la relacione obligatoria como: “El vínculo jurídico y la exigibilidad, que es el constreñimiento por el cual el acreedor puede compeler a su deudor el cumplimiento de la prestación, y el deber de este último de pagar lo ofrecido”.

Esta definición de la relación obligatoria en la actualidad, desde las ideas del jurista Portugués Antunes Valera, no es acorde a la doctrina moderna de las obligaciones, puesto que esta ya no pueden ser tomadas como únicas o simples, y que en nuestro derecho diríamos como principales, sino que la relación obligatoria se ha vuelto en una relación compleja, son una serie de deberes secundarios y deberes accesorios de conducta, los cuales gravitan, las más de las veces, en torno del deber principal de la prestación y del derecho de prestación (principal) (3).  

Siguiente lo dicho por el autor Portugués, tenemos que la relación obligatoria, contendería obligaciones principales, accesorios y de protección, los cuales se graficarían en el siguiente ejemplo, si A adquiere un pasaje aéreo, por lo tanto la obligación principal seria que la línea aérea lo traslade hacia su lugar de destino, una obligación accesoria podría ser que el asiento sea cómodo y un deber de protección estaría referido a que en el vuelo no sufra ningún daño corporal.

Cabe entonces interpelarnos si es posible cambiar de concepto de una relación obligatoria simple en la cual solo estaría dentro de esta la obligación principal o una relación obligatoria compleja en la cual formaría parte de las obligación, las principales, accesoria y de protección.

Los deberes de protección tienen su regulación original en el BGB de 1900 en el parágrafo 242, que indica: “El deudor esta obligado a ejecutar su prestación según la buena fe y atendiendo al uso del tráfico”, sobre esta figura regulada en Alemania indica el Jurista Italiano Mengoni (4), que nació para solucionar de una manera no armónica las deficiencias de la responsabilidad civil extracontractual, pues a ser típicas no puede ser adheridas a la responsabilidad provenientes del ilícito penal, es así que se optó por reforzar la responsabilidad civil contractual.

Por su parte Italia cuenta con un artículo de similar estructura, pero a diferencia de Alemania, no surge para, a palabras nuevamente de Mengoni, para suplir normativas lagunosas, prescribe en ese sentido que la categoría de los deberes de protección tiene en el Código Civil Italiano, un solo fundamento, a partir de un dato positivo libre de apriorismos dogmáticos, a partir del artículo 1175, “El deudor y el acreedor deben comportarse con arreglo a las reglas de la corrección”, que se introduce la cláusula normativa general de la corrección como una fuente autónoma de deberes integrativos, los cuales están destinados a reforzar la responsabilidad por incumplimiento y a hacer que esta comprenda los perjuicios sufridos por la esfera jurídica de cada una de las partes a causa de comportamientos lesivos de la otra (5).

Se considera en la doctrina evocada como deberes de protección a los actos de comunicación, aviso, custodia, cooperación, secreto y de conservación, son estos característicos de los deberes de protección, pues tienden de la responsabilidad, es decir, la que recae sobre el deudor y el acreedor (6).

Por nuestra parte nuestro código civil peruano, cuanta con su artículo 1362, que prescribe: “los contratos deben de negociarse, celebrarse y ejecutarse sobre las reglas de la buena fe y  común intención de las partes”, es en base a esta norma de carácter general del derecho de contratos, que encuentra fundamento los deberes de protección pues al momentos de ejecutarse los contratos es que debe de realizarse de acuerdo a la buena fe y común intención de las partes, si regresamos a nuestro ejemplo inicial del pasaje aéreo, las partes al momento de celebrar el contrato se comprometían a llevar al pasajero de un lugar a otro, y obviamente este traslado debe ser respetando la integridad de la persona.

Felizmente tenemos artículos como este, que permiten nutrir nuestro texto normativo introduciendo así conceptos y figuras jurídicas del derecho comparado, que otorgan a nuestros jueces instrumentos para una mejor decisión, y en este caso contractualizar obligaciones que en fe de una pereza jurídica solo estarían en el ámbito de la responsabilidad civil extracontractual, así se tiene una mejor herramienta al introducirlo en el matiz de lo contractual.

  

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP.  Especialista en Contratos y Daños por la USAL.

(2) FERRERO COSTA, Raúl, Curso de Derecho de las Obligaciones, 3ra. Edición Actualizada, Grijley E.I..R.L., 2004, Lima, Pág. 19-24.

(3) ANTUNES VARELA, Joao De Matos, Derecho de las Relaciones Obligatorias, Obra compilada y Traducida Leysser León, Juristas Editores, 2007, Lima, Pag. 145.

(4) MEGONI, Luigi, Derecho de las Relaciones Obligatorias, Obra compilada y Traducida Leysser León, Juristas Editores, 2007, Lima, Pag. 147 

(5) MEGONI, Luigi, óp. cit, pág. 150.

(6) BENATTI, Francesco, Derecho de las Relaciones Obligatorias, Obra compilada y Traducida Leysser León, Juristas Editores, 2007, Lima, Pag. 153-154.

El Negocio Jurídico Como Categoría En El Sistema Jurídico Italiano (1)

La construcción de una teoría general del Negocio jurídico en nuestro ordenamiento Peruano resulta coherente debido a la adopción de la cultura alemana, como como sabemos en su BGB de 1900, de manera legislativa tiene regulado en su primer libro destinado a la parte general, por lo que en esta doctrina se tiene como ámbito universal al negocio jurídico y como una de sus sub especies al concepto del contrato, en sentido uniforme es que nuestro derecho civil ha acogido dicha institución jurídica.

Es pues la categoría del negocio jurídico un estudio coherente de proposiciones jurídicas que contienen información objetiva, comunicable y útil de los actos de los privados al intercambio de bienes y servicios en la experiencia jurídica (2).

Pese a que el Negocio Jurídico no es definido por el BGB Alemán, Explica Flume, que la Exposición de Motivos del primer proyecto dice que el Negocio Jurídico es una declaración de voluntad privada, dirigida a la producción de un resultado jurídico, que tiene lugar en el ordenamiento jurídico (3).

Distinto es lo regulado en el código civil Italiano de 1942 en el cual en su configuración no se puede identificar una regulación a la parte más general del derecho civil como es el negocio jurídico, por el contrario lo que regula en esta Code, es la institución del contrato, lo que nos interesa en el presente trabajo es identificar de acuerdo a la doctrina de este país si está o no regulado el negocio jurídico.

Esto se debe como indica Bianca, a que el derecho civil italiano sigue el modelo civil Francés el cual contiene una disciplina general del contrato, pero no del negocio jurídico, de igual forma reconoce el principio de autonomía contractual como poder del sujeto de auto determinar sus propias relaciones con terceros mediante contratos típicos y también atípicos (4).    

Indica BATTISTA, que el hecho de que el legislador del código civil Italiano de 1942 haya optado por la regulación de los contratos y no del negocio jurídico, no es equivalente a la idea de que se a tomado la una actitud hostil, ni de rechazo, frente a la categoría conceptual del negocio jurídico (5). 

conviene entonces analizar diversos artículos del libro de contratos, por ejemplo tenemos lo regulado en el artículo 1324 que indica: “Salvo disposición distinta de la ley, las normas que regulan los contratos, se observan, en cuanto sean compatibles, en los actos unilaterales entre vivos que tengan contenido patrimonial.”.

Nótese pues que en este artículo, se ha dictado que las normas para los contratos, son aplicables a los actos unilaterales inter vivos con contendido patrimonial, lo cual no descarta la posibilidad de una extensión analógica de las normas aplicadas, igualmente a los unilaterales de naturaleza no patrimonial (6).

Es el reconocimiento de la regulación de contrato aplicable a los actos unilaterales con contendido patrimonial de manera explícita y mediante analogía a los que no tienen naturaleza patrimonial un sustento fuerte de que el negocio jurídico se encuentra arraigada en el sistema jurídico del derecho Italiano (7).

En esta misma línea de ideas podemos revisar otros artículos del código civil italiano de 1942, en el cual podemos apreciar claramente la influencia de la teoría general del negocio juicio, adviértase el artículo 1334 que reconoce la eficacia de los efectos de los actos unilaterales, que indica: “Los actos unilaterales producen efectos desde el momento en el que llegan a conocimiento de la persona a la cual están dirigidos”.

Es claro que el sentido que ha dado el legislador sobre los actos jurídicos unilaterales es la del negocio jurídico propiamente dicho. Por ultimo al revisar la regulación sobre la simulación de los contratos encontramos que este también puede ser invocado por los actos jurídicos unilaterales, por lo que sería una sanción ante la simulación de los negocios jurídicos, es en ese sentido que regula el artículo 1414, que dice: El contrato simulado no produce efectos jurídicos entre las partes (…) las disposiciones precedentes se aplicaran también a los actos unilaterales dirigidos a una persona determinada que fueren simulados por acuerdo entre el declarante y el destinatario”.

Concluimos diciendo que la teoría general del negocio juicio no es un concepto desterrado del sistema jurídico italiano, y que apear que expresamente no este reconocido en su código civil existe suficiente regulación para entender que el sentido del codificador si fue introducir tal regulación.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP.  

(2) MORALES HERVÍAS, Rómulo, Estudios Sobre Teoría General del Negocio Jurídico, ARA Editores E.I.R.L., Perú, 2002, pág. 111.   

(3) FLUME, Werner, El Negocio Jurídico, Fundación Cultural del Notariado, España, 1998, pág. 48.    

(4) MASSIMO, Bianca, Derecho Civil 3, el Contrato, Universidad Externado de Colombia, 2007, pág. 30. 

(5) BATTISTA FERRI, Giovanni, El Negocio Jurídico, ARA Ediciones, Perú, 2002, pág. 167.  

(6) BATTISTA FERRI, Giovanni, óp. cit, pág. 167.

(7) SCOGNAMIGLIO, Renato, Teoría General del Negocio Jurídico, ARA Editores, Perú, 2001, pág. 141.  

Culpa al contratar y la responsabilidad civil (1)

Supuesto de hecho: “Una empresa A, distribuidora de productos farmacéuticos desea expandir su mercado, por lo que empieza negociaciones con otra empresa B, que se encuentra ubicada en otro departamento, por lo que la primera le explica que su empresa puede otorgarle al crédito sus productos para que este ultimo los distribuya y le page de acuerdo a sus ventas, pero que para formalizar el contrato necesita cerciorarse que la empresa B, cumpla con tener una infraestructura idónea para almacenar los productos que le van a dejar en concesión, esta termina las construcciones necesarias, pero la empresa A, finalmente sin razón alguna decide no contratar, quedando la empresa B, con fuertes deudas ante la inversión frustrada”.

Este tipo de casos se discute tanto en doctrina comparada como en la nacional sobre es la naturaleza jurídica de esta responsabilidad civil, un contrato consumado o perfeccionado apunta Bernad, como regla general se perfecciona por el mero consentimiento, al concurrir las declaraciones de voluntad de los contratante, esto es, cual ya existiendo una, surge la otra, o bien si ambas son recepticias, cuando la aceptación llegue a conocimiento del oferente (2). 

Ciertamente cuando hablamos de tratos preliminares no estamos ante un contrato perfeccionado, pero existen ya negociaciones que harían ilógico pensar en una responsabilidad civil extra contractual, corresponde entonces delimitar ante qué responsabilidad nos encontramos.

Tratativas preliminares.-

Debemos partir de la idea que tratos preliminares que se den en el campo de las negociaciones y que no terminen en el perfeccionamiento de un contrato no generan la obligación de perfeccionar un contrato definitivo.

Estando a lo anterior, lo general es que las tratativas preliminares al momento de las negociaciones para la contratación y que injustificadamente se rompan por un desistimiento unilateral no originan responsabilidad civil alguna. Un supuesto particular seria la ruptura operada derivada ya de una ausencia total de intención de contratar por alguno de los intervinientes ya si dicha intención inicial se acredita turbia o malévola, al no ser conforme a los dictados de la buena fe, o bien si dicha ruptura se produjera en un estadio tan avanzado de las negociaciones que hubiera generado claras expectativas en la otra parte hasta el punto de defraudar su confianza (3).

Esta ruptura injustificada antes de la consumación del contrato tiene relevancia jurídica cuando una de las partes ha generado la expectativa suficiente en creer que verdaderamente se va concluir con el perfeccionamiento del contrato, son elementos externos que van a materializar tal convicción, así tenemos por ejemplo tenemos el cumplimiento de ciertos requisitos previos que una parte debe cumplir antes de la celebración del contrato, el alquiler de un local para el funcionamiento de las futuras oficinas, la compra de los insumos necesarios para la elaboración de los productos de la empresa esta concesionando, entre otros.

Responsabilidad Civil Contractual.-

Partimos de la idea que para que nazca la obligación de indemnizar por responsabilidad civil contractual debe darse el incumplimiento de obligaciones reguladas en un contrato.

Por tanto Ripert y Boulanger desde la doctrina Francesa, explica que cuando el acreedor no obtiene de su deudor la prestación prevista en el contrato y dentro del plazo que ha sido estipulado, procede arreglar las consecuencias. El juicio de responsabilidad civil contractual trata pues de saber si el deudor puede considerarse liberado por la imposibilidad de respetar el contrato o si está obligado a pagar daños y perjuicios que compensarán al acreedor el perjuicio que ha sufrido (4).

Por su parte el código civil peruano, en su artículo 1373, establece que el contrato se perfecciona en el momento y lugar en que la aceptación es conocida por el oferente, estando así podemos indicar que al momento de realizarse las tratativas preliminares de negociaciones, no existe propiamente un contrato y las daños que se originen en dicho estadio no corresponden atribuirle a esta figura jurídica.

Responsabilidad civil extra contractual.-

Al hablar de la responsabilidad civil extra contractual no podemos apartarnos de nuestra herencia que proviene del derecho francés, es así que de manera similar establece el Code de 1804 que en su artículo 1382, puntualiza: “Todo hecho del hombre que causa daño a otro obliga a aquel por cuya culpa se ha producido a repáralo”. 

Ripert y Boulanger, entienden el  sentido del nombrado artículo como uno de carácter muy generalque contemplan todo hecho del hombre y obliga a reparación a toda persona que haya cometido la falta, esta toma como una sanción de la regla moral que prohíbe causar daño a un tercero (5).

En ese mismo sentido se regula en nuestro código civil peruano que en su artículo 1969, en que se explica que: “Aquel que por dolo o culpa causa un daño está obligado a indemnizar”.

Adviértase que la construcción del citado artículo tanto francés como peruano, haría entender que entre la responsabilidad civil contractual y extra contractual habría una suerte de oposición llegando a exclamarse erradamente que cuando no cuando exista daño y este no provenga de un contrato perfecto este de daño debe de ser extra contractual, puesto que la nos refiere a cualquier daño y no define propiamente a que daño, por lo que puede ser cualquiera que no provenga de un contrato.    

Existe un sector de la doctrina comprada como sostiene y defiende NÚÑEZ, que lo más adecuado es pensar que en caso de las tratativas preliminares en las negociaciones estamos en presencia de una responsabilidad extracontractual, pues a su criterio – sigue indicando- no existe la necesidad de establecer un tercer tipo de responsabilidad civil que regule la parte previa a la formación de un contrato.

Nuestro dictamen modesto es adverso a lo indicado en el discurso anterior, pues no es correcto utilizar a la responsabilidad civil como  cura de todos los males, es decir no es acertado explotar a la responsabilidad civil extracontractual como solución cuando no encontremos una solución.

Responsabilidad civil Precontractual en nuestro derecho civil.-  

La culpa al contratar, en latín  culpa in contrahendo, es el pilar de la responsabilidad civil precontractual, sostiene BERNARD, que esta figura se remonta al pandectista alemán Ihering, quien sostiene en base a los textos romanos justinianeos que cuando se diera una venta nula el contratante de buena fe resultaría protegido por la acción propia del contrato de compraventa por lo que en consecuencia podría reclamar indemnización del vendedor que, a sabiendas de la causa de invalidez del contrato esta no lo comunico oportunamente (6).

Estas ideas no se materializaron en el BGB alemán, pero si sirvieron de base para la elaboración del artículo 1337 del Código civil Italiano en el que se consagra la obligación de las partes de comportarse de buena fe durante las tratativas y en la formación del contrato.

Finalmente nuestro código civil peruano en su artículo recoge las ideas de Ihering, y la regulación del código civil italiano, por lo que tenemos nuestro actual artículo 1362 que regula de la siguiente forma: “Los contratos debe negociarse, celebrase y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes”.

Es en base de este mencionado artículo que justificamos la regulación de la responsabilidad civil precontractual en nuestro sistema jurídico peruano, por lo que concluimos que ante la ruptura injustificada de tratativas en la fase de negociación de los contratos en la que una de las partes haya generado en la otra una confianza de que consecuentemente si se realizaría el contrato es factible que se resarza económicamente.

    

    

     

  

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP.  

(2) BERNAD MAINAR, Rafael, Naturaleza Jurídica de los tratos preliminares a la luz del derecho comprado, http://vlex.com/vid/jura-dica-tratos.preliminares-comparado-493281286, pág. 4011.  

(3) BERNAD MAINAR, Rafael, Responsabilidad ante la ruptura injustificada de los tratos preliminares, http://vlex.com/vid/responsabilidad-ruptura-injustificada-tratos-570636986, pág. 15  

(4) RIPERT Y BOULANGER, Tratado de Derecho Civil, Según el tratado de Planiol, Tomo IV, La ley, 1963, Buenos Aires, Pág. 457.

(5) RIPERT Y BOULANGER, óp. cit, Pág. 15.

(6) BERNAD MAINAR, Rafael, óp. cit, Pág.13.