DE LA CONVERSIÓN A LA TRANSACCIÓN DEL NEGOCIO JURÍDICO NULO (1).

Se ha discutido en sede nacional en diversas oportunidades sobre la falta de regulación en nuestro ordenamiento jurídico de la figura de la conversión.

En doctrina comparada la Conversión en palabras de Albaladejo, explica que, un negocio jurídico puede convertirse de un negocio jurídico nulo en otro tipo diferente pero este último valido (2).

Se sostiene pues que el fundamento de la conversión suele postularse en el principio de conservación del negocio jurídico, en cuya virtud el ordenamiento jurídico, procura salvar el negocio de la destrucción o la ineficacia, aunque esta última resulte ser un poco imprecisa, pues si queremos ser lo más técnico posible lo que busca la conversión es salvar el acto jurídico nulo, pero formando con los elementos del primero un segundo acto jurídico libre de patologías (3).

Este concepto de la conversión no es algo desconocido para nuestro ordenamiento civil, es más sostiene Castillo Freyre, que cuando en la Comisión Reformadora del Código Civil de 1936, se debatió un novedoso artículo 90, en el cual establecía la posibilidad de salvar un acto jurídico que se viese viciado por alguna causal de Nulidad (4), el cual tenía el siguiente tenor: 

Art. 90.- El acto jurídico podrá producir los efectos de un acto distinto cuando, teniendo en consideración el fin perseguido por las partes, haya de estimarse que éstas lo habrían querido si hubiesen conocido la realidad. El acto resultante de dicha conversión debe de revestir los requisitos de sustancia y forma que le corresponde.

Posteriormente hubieron distintas propuestas sobre la conversión y al final sigue sosteniendo Castillo Freyre, que la Comisión Reformadora aprobó el proyecto final del Código civil, en el año 1984, cuyo numeral 87 establecía de manera idéntica el original contenida en el artículo 90 (5).

Explica Cortes Pérez, que la falta de regulación no se debe no se debe a una falta de omisión de la Comisión Reformadora del Código Civil de 1936, sino más bien a una inexplicable distracción en la que cayó la Comisión Reformadora, quien fue finalmente, la que se encargó de entregar el proyecto final de Código Civil al Poder Ejecutivo para que este la promulgara a través de un Decreto Legislativo (6).

Siendo así, el presente post, no busca justificar doctrinariamente la regulación de esta institución jurídica, que a pesar de que no está prescrita en la nuestro código civil ligeramente somos de la posición de que si debería estar, mas allá de lo dicho, lo que sostendremos es que podemos usar la figura de la transacción afecto de alcanzar efectos símiles.

Sobre la transacción en el Código civil tenemos dos artículos  que nos pueden introducirnos a nuestra sustentación teniendo el artículo 1308 que establece: 

“Si la obligación dudosa o litigiosa fuera nula, la transacción adolecerá de nulidad. Si fuera anulable y las partes, conociendo el vicio, la celebraran, tiene validez la transacción”.

Indica Morales Hervias, que “La transacción es el contrato por el cual las partes, haciéndose concesiones reciprocas, ponen fin a una controversia que puede surgir entre ellas” (7).

A pesar de la impresión en la redacción de este artículo, pues cuando la norma dice que si “la obligación dudosa o litigiosa fuera nula, la transacción adolecerá de nulidad”, esto es un error puesto que aplicar la sanción de nulidad a un efecto del contrato, ya que la nulidad es por excelencia una sanci´pon de ineficacia estructural que la norma aplica al contrato ene l momento de su celebración y por un defecto intrínseco (8).

Podemos también mencionar, que estando por ejemplo ante un contrato, y sobre este se haya realizado una transacción, y posterior a esto el contrato sea declarado nulo, entonces la misma suerte correrá la transacción.

Diferente es el caso del siguiente artículo 1309, que indica:

“Si la cuestión dudosa o litigiosa versara sobre la nulidad o anulabilidad de la obligación y las partes así lo manifiestan expresamente, la transacción será válida”.

A pesar que existan ideas que expresen que las normas que establecen causales de nulidad y estas son de carácter imperativo, y que no son derogables por la voluntad de las partes, que celebran el acto jurídico en general o un contrato en particular como es la transacción, y convalidad un contrato nulo (9).

Estimamos que por este artículo las partes a pesar de no contar con un procedimiento judicial de Conversión del acto jurídico, este es una herramienta sumamente importante para que por medio de la transacción se pueda poden fina la una constante duda sobre que una de las partes pueda en algún momento pedir judicialmente la nulidad del contrato.

   

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(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Estudio de Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL.  

(2) Albaladejo, Manuel, Derecho Civil I, Introducción y Parte General, Edisofer SL., Madrid, 2006, pág. 853.

(3) Ob. Cit. Albaladejo, Manuel, pág. 853.

(4) Castillo Freyre, Mario, La conversión del acto jurídico, publicado en el Observatorio de Derecho Civil, Volumen 20, Motivensa Editora Jurídica, 2013, pág. 113.

(5) Ob. Cit. Castillo Freyre, Mario, pág. 114.

(6) Cortes Pérez, César Daniel, Actos Jurídicos nulos, transfórmense y avancen, ¿y por qué no pensar en la conversión? Publicado en: Estudios Críticos sobre el Código Civil, Gaceta Jurídica S.A., 2014, Pág. 760.    

(7) Morales Hervias, Rómulo, Código Civil Comentado, Tomo VI, Derecho de Obligaciones, Gaceta Juridica S.A., 2011, Pág. 603.  

(8) Ob. Cit. Morales Hervias, Rómulo, Pág. 603.  

(9) Torres Vásquez, Aníbal, Código Civil Tomo III, Editorial Moreno, 2016, Pág. 711.

 

REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR ¿DECLARATIVO? (1)

Cuando revisamos obras como las de Roca Sastre, García García, Caperochipi, entre otros, resulta clásica la clasificación de los registros “el por los efectos de su inscripción”, encontrándose en esta clasificación 1) los sistemas de inscripción constitutiva y 2) los sistemas de inoponibilidad de derechos, conocidos más comúnmente en doctrina nacional como sistemas declarativos (2).

Siempre se ha puesto énfasis en determinar con mayor exactitud en el Derecho Registral el registro de propiedad inmueble, en más la óptica por la cual de estructura el mismo en cualquier sistema jurídico siempre ha sido desde la perspectiva de los predios, si damos un vistazo ligero al sistema de transferencia de bienes muebles e inmuebles comparten un sistema común, pero con sus propios variantes.

El sistema de Transferencia Causal, se pude separa dos Sub modelos, el Sistema Causal propiamente dicho y El Sistema Consensual (3).

El Sistema Causal propiamente dicho la podemos encontrar en el sistema de transferencia de la propiedad mueble en el Perú, aquí se adopta la doctrina tradicional del derecho común consistente en la teoría del título y modo que se encuentran totalmente delimitados en dos momentos diferentes, así es como se establece en el art. 947 del Código Civil Peruano, (en adelante C.C.P.): “La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición de su acreedor, salvo disposición diferente”. 

Es tan determinante la tradición, es decir la entrega efectiva en los bienes muebles, tanto que la ley protege en caso de patología a quien de buena fe recibe de otro un bien mueble en propiedad, aunque el otorgante no sea el propietario (4): 

“Art. 948.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal”.  

El sistema Causal en base al Acto Consensual, modelo acogido en el código civil Francés de 1084, aquí este sistema hace una diferencia con el derecho común, pues para este sistema el único elemento valorado para una transferencia es el TÍTULO, en el cual se encuentra la declaración por lo que el contrato de compraventa es el único requisito para poder transferir válidamente la propiedad, resultando para este sistema innecesario el MODO.

Se entiende así en este sistema que el contrato obligatorio es causa suficiente para trasferir la propiedad, por lo que este tipo de trasferencia sigue un modelo CONSENSUAL (5), en nuestro ordenamiento jurídico peruano, esta tipo de transferencia lo encontramos en las disposiciones de bienes inmuebles, tal y como lo prescribe el artículo 949, del C.C.P.     

“Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

Hasta el momento podemos ya descartar que el modelo registral tenga por sus efectos una inscripción constitutiva, pues de lo descrito hasta estas líneas la trasferencia en estos casos se va a dar esfera de la inscripción que haga registros, es mas en caso de patología lo determinante según lo visto por el artículo 948 del código civil será la Tradición.

El artículo mencionado, no es una norma aislada que prefiera la tradición antes que un documento con fecha cierta o instrumento público, o la misma inscripción registral.

Es de revisar lo regulado en el artículo 1136 del mismo C.C.P., en el cual a letra Italiana la solución es símil.

“Artículo 1136.- Si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de fecha posterior”. 

Revisando los efectos de un sistema declarativo, tenemos lo sostenido por García García:

a) La inscripción en estos sistemas no es constitutiva entre las partes.

b) no determina la adquisición del derecho real.

c) la falta de inscripción hace inoponible el titulo no inscrito frente a un tercero que ha inscrito (6).

Dentro de sede nacional existen propuestas de determinar con mayor exactitud la naturaleza jurídica del Registro Vehicular, descartando también por su parte Gonzales Barrón, de que este registro sea uno declarativo, puesto que según sus palabras, no existe ninguna norma que tal efecto radical, de protección al adquerente inscrito frente al que no inscribe, como si se aprecia en el registro de predios, en los articulo 1135 y 2022 del C.C.P., en  ese sentido sigue sosteniendo que en caso de conflicto de dos títulos contradictorios sobre bien mueble, lo que decide por virtud es la regla de tradición y no por la inscripción (7).

Sosteniendo así, el citado autor, que el Registro Vehicular, es un registro Legitimador, o de presunción de exactitud.

Sostenemos que esta posición es correcta, porque sirve para los terceros el saber quién es propietario no para la adquisición de la propiedad, pero si para casos como de responsabilidad civil por accidentes de tránsitos, pues este sería quien responda ante un eventual suceso.

Es de mencionar también que por otro lado también existe parte de la doctrina nacional que menciona otro tipo de calificación de la naturaleza jurídica del registro de propiedad vehicular, y esta es del “Registro Obligatorio” (8), nótese que para que un Vehículo Motor, para que puede circular a nivel nacional necesita indispensablemente Placa Nueva de Rodaje, y para la obtención de esta última, previamente debe de contar con la Tarjeta de Identificación Vehicular.

Es decir, que para poder utilizar un vehículo motor, en nuestro país, es obligatorio recurrir primero a Registros Públicos para contar con la Tarjeta correspondiente, por lo que registros no va a ser determinante para la adquisición de un Vehículo, pero si es obligatorio para poder utilizar dicho vehículo.

Por lo que podemos afirmar que en el caso del registro vehicular por sus efectos genera una presunción de exactitud, es decir que es un registro Legitimador, y sobre si es necesario su inscripción o no, estamos ante un registro Obligatorio.

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(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de Derecho Civil UNAMAD.

(2) García García, José Manuel, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo I, Editorial Civitas, S.A. 2005.  

(3) Berthold Kupisch, Causalidad y Abstracción, Traducción realizada por Gilberto Mendoza del Maestro, Publicado origialmente como Causalità e astrattezza. En: Vendita e trasferimento della propietà nella prospettiva storico-comparatistica al cuidado de Letizia Vacca. Atti del Congreso Internazionale Pisa-Viareggio-Lucca, 17-21 abril 1990. Tomo II. Giuffrè, 1991. pp. 433-454.

(4) Torres Vasquez, Anibal, Codigo Civil, Tomo II, Comentaris,Jurisprudencias, concordancias, Antecendentes, Sumillas, Legislación Complementaria, Editorial Moreno S.A. 2016, Pag. 406.

(5) Ob. Cit. Berthold Kupisch, Causalidad y Abstracción, Traducción realizada por Gilberto Mendoza del Maestro.

(6) Ob. Cit. García García, José Manuel. 

(7) Gonzales Barrón, Gunther, Derecho Registral y Notarial, Volumen 2, Ediciones Legales E.I.R.L., 2015, pág. 974. 

(8) Soria Alarcón, Manuel F., Hacia un Registro de Inscripción Obligatoria, Folio Real, Palestra Editores, 2002, Pág. 61.  

Entre la Condición Resolutoria y La Cláusula Resolutoria Expresa (1)

Dentro del mundo de los contratos, cuando dos o más partes se obligan al cumplimiento de una determinada conducta resuelta totalmente claro que tanto el deudor y el acreedor lo hacen teniendo una total convicción de que se van a ser satisfecho en todas las clausulas establecidas, esto se conoce como la buena fe tanto en la celebración como en la ejecución de los contratos.

Es así que se encuentra reconocido en nuestra legislación peruana en el artículo 1362: Los contratos deben de negociarse, celebrarse, y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.

Artículo que en otros Post, ya indique que a pesar de su corta redacción tiene dentro de su esencia instituciones jurídicas sumamente importantes que dentro del derecho civil peruano aún están siendo desarrolladas.

Es dentro de ese matiz que resulta totalmente lógico establecer sanciones cuando se produce un incumplimiento en la ejecución de las prestaciones, sino cual sería el incentivo de que se celebre un contrato si se tendría que el incumplimiento seria la regla general, los contratos se pactan para cumplirlos y ante la situación adversa se debe de regresar a un estado equilibrado en la mayor brevedad posible.

Corresponde en estas líneas siguientes que mecanismo más expeditivo tiene el acreedor frente a su deudor para liberarse de un contrato que ha sido resulto, limitándonos solo a desarrollar muy brevemente las instituciones de la Condición Resolutorio y la Cláusula Resolutoria Expresa.

1) Condición Resolutoria.-

La Condición como modalidad del negocio Jurídico, para su configuración debe tener dos elementos que concurran simultáneamente, el primero es que sea futuro, y el segundo, que sea incierto, nótese que no estaríamos ante una condición si solo fuera futuro, pues nos confundiríamos con el plazo, que es otro tipo de modalidad (2).

El código civil por su parte, regula dos clases de Condición, la Suspensiva y la Resolutoria.

Se indica sobre la Condición Suspensiva, que es aquella de la cual depende la eficacia del acto; en otras palabras, los efectos del acto quedan supeditados a la realización del hecho previsto como condición (3).  

Mediante este tipo de modalidad se celebra un contrato, el día 01, en el cual se establece que al cumplimiento de determinado suceso, que debe de ser en un tiempo futuro, él que puede ser determinado o indeterminado, es decir que puede estar como una fecha ya establecida, y además que su realización debe ser incierta, dicho en otras palabras que no tenga la seguridad que efectivamente va a suceder. Y recién el día 100 se cumple la condición, por lo que los efectos del contrato realizado en  el día 01 surtirán en el día 100.

El mismo autor explica que la Condición Resolutoria, es cuando el acto cesa de producir sus efectos al verificarse la condición (4).

Por lo que si regresamos al ejemplo anterior, tendríamos que la celebración del contrato se dio el día 01, por lo que los efectos del mismo se desplegaran con normalidad, pero estos dejaran de dar si se cumple con la condición.

2) Cláusula Resolutoria Expresa.-

Como primera aproximación podemos decir que esta figura es un elemento accidental del contrato, es decir que para su existencia es necesario pactarla pactar en el contrato celebrado (5).

Mediante esta cláusula Resolutoria Expresa, las partes establecen que el contrato quedará resuelto ante el incumplimiento de alguna prestación, es necesario lógicamente como se trata de una sanción fuerte ante este incumplimiento, que esta debe estar debidamente precisada, es decir que a la simple lectura se puede apreciar que la sanción es la resolución, por lo que no puede recurrirse a la interpretación este caso.

Se indica que conforme al artículo 1430 del CC, la cláusula resolutoria expresa debe de contener dos elementos: 1) la precisión del incumplimiento que provocará la resolución, y 2) la indicación de cuál de las partes es la beneficiada con el derecho de resolver el contrato (6).

Un elemento importante es mencionar que esta figura no opera de manera inmediata, en primer lugar una vez producido el incumplimiento, el contrato sigue vigente, el deudor en este caso puede realizar el cumplimiento de manera tardía, es solo cuando el acreedor desea hacer uso de esta resolución cuando se activa este derecho,

Pero aun, ni siquiera con la voluntad del acreedor el contrato queda resuelto este todavía tiene que ejercer una serie de requisitos para hacer efectivo esta cláusula, entre ellas la comunicación a la otra parte de hacer uso efectivo de la cláusula expresa.

Por lo que si se envía mediante carta notarial hacia el deudor moroso, pero en el camino del envió, es decir la cara se envía, pero minutos antes de que llegue al deudor, este último cumple con la obligación este no queda resuelto.

3) Mayor eficiencia.-

Nótese, que luego de celebrado un contrato, en el que se deben de cumplir ciertas prestaciones, siempre el incumplimiento es un hecho que se va a dar en el futuro, y que puede o no darse, porque si se cumple no existe simplemente incumplimiento, por lo que tanto en la condición suspensiva resolutoria como en la cláusula resolutoria expresa, pueden regular la misma situación, pero en el primero los efectos de resolución son mucho más expeditivos, puesto que solo ante la verificación del incumplimiento el contrato se tendría por resuelto.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, docente de Derecho Civil UNAMAD.  

(2) José León Barandiarán Hat, Código Civil Comentado, Tomo I, Gaceta Jurídica, Pág. 566

  

(3) Aníbal Torres Vásquez, Código Civil, Tomo I, Octava Edición, Pág. 427.  

(4) Aníbal Torres Vásquez, O. Cit. Pág. 447.

(5) Manuel de la Puente y Lavalle, El contrato en General, Palestra Editores, Pág. 443. 

(6) Aníbal Torres Vásquez, O. Cit. Pág. 394

Falta de Legitimidad para contratar en la Jurisprudencia de la Corte Suprema (1)

Introducción.-

En el Presente Post, se analizará la Casación Nro. 1376-99, emitida por la Corte Suprema, el cual ha sido publica en el Diario Oficial el peruano, en el que se discute si la segunda compraventa que ha realizado el mismo propietario, está prevista por los articulo 1 y 3 del Código Civil, referidas a la nulidad del acto jurídico, por falta de manifestación de voluntad del agente y por versarse la compraventa cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable. 

De la Casación.-

Que, la Casación 1376-99-HUANUCO, del 28 de Setiembre de 1999, pronunciamiento dado por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, establece entre los fundamentos del recurso el analizar si se ha interpretado erróneamente los incisos 1 y 3 del artículo 219, si como también la aplicación indebida de los artículos 1537, 1539 y 1541 del Código Civil.

Por su parte, la sentencia de vista ha considerado que no procede la nulidad del contrato de Compraventa celebrado por los cónyuges Lino Caballero Huertas y Viviana Céspedes Meza, a favor de los cónyuges Angélico Miguelo Lizano Mejía y Pelaya Lilia Lezameta Salas, puesto que considera que dentro del contrato materia de la discusión judicial “porque existen los sujetos contratantes, así como la manifestación de sus voluntades y respecto del objeto se encuentra determinado y se refiere a un bien inmueble físico y jurídicamente posible, por lo que no se advierten los supuestos consignados en los inciso 1 y 3 del artículo 219 del Código Civil y porque conforme a los artículos 1537, 1539 y 1541 del Código Civil, la supuesta venta de cosa ajena no sanciona con nulidad o anulabilidad el contrato de compraventa”.

Dentro de los fundamentos que presenta la Corte suprema, al analizar el presente caso, indican que: “la compraventa celebrada entre los esposos Caballero-Céspedes como vendedores y los cónyuges Lizano Mejía y Lezameta Salas como compradores, se trata de un compraventa de bien ajeno, porque los vendedores ya no eran dueños del inmuebles porque con anticipación se lo habían vendido al demandante, también por escritura pública imperfecta de compraventa, celebrada ante el Juez de Paz de Llata, el 4 de marzo de 1987.”.

Además en el considerando Cuarto la misma corte suprema indica: “Que, los artículos 1537, 1539 y 1541 del Código Civil están vinculados a las relaciones entre vendedor y comprador de un bien ajeno, pero no están referidos al verdadero propietario no vendedor”.

Nótese también que en el Fundamento Sexto se indica también: “Que, el verdadero propietario del inmueble que no ha intervenido en la compraventa y que sin su consentimiento ni autorización se ha vendido el inmueble, tiene como argumento de defensa la nulidad del acto jurídico de acuerdo con el artículo 219 del Código Civil”.

Por lo que finalmente la Corte Suprema en aplicación de las causales de los incisos 1 y 3 del artículo 219 del Código Civil, declaró NULA la sentencia de vista y confirmaron la sentencia apelada, que declara NULA compraventa imperfecta.

Comentarios.-

Es clarísimo que el caso que se presenta a la Corte Suprema de Justicia, es un caso de doble venta de un bien inmueble, en el que los cónyuges Lino Caballero Huerta y Viviana Céspedes Meza vendieron mediante escritura pública imperfecta de compraventa, celebrada ante el Juez de Paz de Llata, el 4 de marzo de 1987 a favor de don Wilder Caballero Rosales y existe un segunda compraventa en que intervienen los anteriores vendedores Lino Caballero Huerta y Viviana Céspedes Meza, pero esta vez los compradores eran Angélico Miguelo Lizano Mejía y su cónyuge Pelaya Lilia Lezameta Salas celebrado mediante escritura imperfecta de 20 de Noviembre de 1997, otorgada ante el Juzgado de Paz Letrado de Huamalíes.

Nótese, que sobre un mismo bien inmueble el propietario original procede a vender en una primera fecha esto es en el año 1987, y posterior a esto proceden nuevamente a vender el mismo bien mediante una segunda compraventa, en el año 1997, es decir 10 años después, es relevante entonces hacer mención que cuando se dio la primera compraventa los que intervienen como vendedores, son los verdaderos propietarios, pero en la segunda venta los que interviene serian los que fueron en el paso propietarios pero en ese momento de la segunda compraventa ya no eran propietarios.

Consideramos un error gravísimo la interpretación que se realiza de los incisos 1 y 3 del artículo 219 del Código Civil, por su parte el inciso 1, establece que el acto jurídico es nulo cuando: “cuando falta manifestación de voluntad del agente”, ante ello nos preguntamos cuando se analiza el segundo contrato de compraventa aparecen identificados cuatro sujetos, don Lino Caballero Huertas y su cónyuge doña Viviana Céspedes Meza como vendedores y Angélico Miguelo Lizano Mejía y su esposa Pelaya Lilia Lezameta como compradores, entonces se debe de entender que la norma sanciona con nulidad cuando esta mencionado un sujeto en el contrato cuando verdaderamente no intervienen, por lo que no podrá ser declarado nulo este segundo contrato por que las personas que se identificaron como compradores o como venderos si intervinieron.

La corte suprema también menciona que es nulo el segundo contrato de acuerdo a lo previsto en el tercer inciso del artículo 219, que indica que el acto jurídico será nulo cuando su objeto sea física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable.

Esto también es incorrecto puesto que es totalmente posible realizar un compraventa de un bien que no le pertenece al vendedor y esto está consagrado en el artículo 1539 (2), que regula la venta de bien ajeno.

Este caso es en estricto un tema de ineficacia funcional por ausencia de legitimidad para contratar, El Dr. Rómulo indica al respecto que: “La regla fundamental de la legitimidad es la de la identificación o coincidencia entre el sujeto del negocio (o el sujeto para el que el negocio es realizado) y el sujeto de intereses, y por ello, de las relaciones jurídicas sobre las que nacen del negocio”, además sostiene líneas posteriores que: “Tienen legitimidad para celebrar un negocio jurídico los titulares de los intereses cuya reglamentación forma el contenido de ese negocio jurídico” (3). 

Es en ese sentido, que se tiene que en el segundo contrato matera del presente caso, es celebrado por persona que no tiene la situación jurídica subjetiva que le daría la titularidad del derecho de propiedad, esto porque lo perdió al transferirlo mediante la primera compraventa, por lo que al no ser titular del derecho que se atribuye, estamos ante un caso de falta de legitimidad para contratar, por lo que la sanción no puede ser el de la Nulidad, ni la Anulabilidad, sino la de Ineficacia del Acto Jurídico.

Conclusión.-

Esta Casación pertenece al grupo de fallos que tiene la Corte Suprema en el que confunden instituciones jurídicas básicas, relacionadas a la nulidad, anulabilidad e ineficacia, esta confusión en buena hora tiene un límite de tiempo de existencia, pues con el pronunciamiento próximo que la corte suprema tenga en el VIII pleno Casatorio, se precisaran estas instituciones como jurisprudencia vinculante.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de Derecho Civil UNAMAD.

(2) Artículo 1539.- La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.

(2) Morales Hervías, Rómulo, Tesis para optar el Grado de Doctor en Derecho, LAS PATOLOGÍAS Y LOS REMEDIOS DEL CONTRATO, 2010, pág. 248.

 

La Clasificación de Perú al Mundial y las Modalidades en el Negocio Jurídico (1)

Es un hecho trascendental para todo nuestro país, después de 35 años por fin logramos clasificar al Mundial, fue tras superar dos goles a cero que derrotamos al equipo de Nueva Zelanda, al final del partido ya cuando todos nos encontrábamos celebrando esta clasificación se materializó los rumores que hasta ese momento eran, de que si nuestra selección clasificaba al mundial, seria declarado feriado a nivel nacional, y es que luego del partido salió publicado en el Diario Oficial El Peruano, el Decreto Supremo Nro. 110-2017-PCM, que en sus considerando explica que “Que, la clasificación al referido evento (Mundial Rusia 2018) constituye un hecho de especial consideración social, celebrado con algarabía en todo el territorio nacional”.

Por lo que, en su artículo 1 del mencionado Decreto Supremo, se declaró día no laborable a nivel nacional, sujeto a compensación, el día jueves 16 de noviembre del 2017.

Sobre este tema, es de referir que se ha tenido que esperar los resultados del partido para la promulgación de esta norma, pero que hubiera pasado si por error humano esta publicación no se haya publicado a tiempo, los efectos serian diferentes.

En el presente Post, analizaremos la institución de las Modalidades del Negocio Jurídico, haciendo énfasis en la Condición Suspensiva.

Modalidades del Negocio Jurídico:

Indica el Profesor Vidal: que los elementos accidentales de los negocios jurídicos vienen a ser lo que el Código Civil denomina “modalidades”, considerando como tales a la condición, el plazo y al cargo (2).  

La Condición.- 

La Condición como modalidad del negocio Jurídico, para su configuración debe tener dos elementos que concurran simultáneamente, el primero es que sea futuro, y el segundo, que sea incierto, nótese que no estaríamos ante una condición si solo fuera futuro, pues nos confundiríamos con el plazo, que es otro tipo de modalidad (3).

El código civil por su parte, regula dos clases de Condición, la Suspensiva y la Resolutoria.

Se indica sobre la Condición Suspensiva, que es aquella de la cual depende la eficacia del acto; en otras palabras, los efectos del acto quedan supeditados a la realización del hecho previsto como condición (4).  

Mediante este tipo de modalidad se celebra un contrato, el día 01, en el cual se establece que al cumplimiento de determinado suceso, que debe de ser en un tiempo futuro, él que puede ser determinado o indeterminado, es decir que puede estar como una fecha ya establecida, y además que su realización debe ser incierta, dicho en otras palabras que no tenga la seguridad que efectivamente va a suceder. Y recién el día 100 se cumple la condición, por lo que los efectos del contrato realizado en  el día 01 surtirán en el día 100.

El mismo autor explica que la Condición Resolutoria, es cuando el acto cesa de producir sus efectos al verificarse la condición (5).

Por lo que si regresamos al ejemplo anterior, tendríamos que la celebración del contrato se dio el día 01, por lo que los efectos del mismo se desplegaran con normalidad, pero estos dejaran de dar si se cumple con la condición.

Sobre el Decreto Supremo.-

La misma lógica por la cual se construye la Condición tanto suspensiva, como la resolutoria, puede ser utilizada para la promulgación de una norma de esta naturaleza, puesto que la declaración de feriado el día 16 de Noviembre del presente año 2017, dependía de un hecho futuro e incierto, pues si no se tenía un resultado favorable en el partido de Perú y Nueva Zelanda, obviamente no procedía el ser declarado feriado nacional.

Por lo que no hubiera sido necesario esperar el final del partido para la promulgación del comentado Decreto Supremo, esta hubiera podido ser publicada días antes, en la cual se estableciera que sería considerado feriado nacional el día 16 de Noviembre, pero que los efectos se generarían siempre y cuando Perú resultase vencedor.

Es más esto generaría todo un efecto positivo para la selección nacional, y para nosotros los amantes de este deporte, pues sentiríamos el compromiso asumido del mismo estado peruano en los resultados del partido.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de Derecho Civil UNAMAD

(2) Fernando Vidal Ramirez, El Acto Jurídico, Décima Edición Lima, 463.

(3) José León Barandiarán Hat, Código Civil Comentado, Tomo I, Gaceta Jurídica, Pág. 566

(4) Aníbal Torres Vásquez, Código Civil, Tomo I, Octava Edición, Pág. 427.  

(5) Aníbal Torres Vásquez, O. Cit. 427.

El ejercicio de la Ciudadanía y las plazas Notariales (1)

El tener correctamente normado el número de plazas notariales que deben haber en una determinada provincia, coadyuva a generar mayor seguridad jurídica en nuestro sistema, si no determinamos un numero razonable, por el cual permitan que el Notario Público tenga un grupo considerable de usuarios que ante él deben de recurrir a efecto de que él les brinde sus servicios profesionales.

Si por un lado existe mucha demanda de Notarios para un número muy pequeño de habitantes y/o ciudadanos dentro de su competencia, esto generara que el Notario ofrezca sus servicios a gusto del cliente, es decir que se reducirán por un lado los costos de sus servicios que brinda, y al dar bajos costos esto servicio no será de la mejor calidad, pues sus dependientes, no tendrán las exigencias de formación que la función notarial exige.

Y en sentido contrario, si existen muy pocos Notarios dentro de un provincia se correrá con la suerte que estos incrementen sus honorarios de manera exorbitante o que los requisitos que se exijan para la formalización de los actos o contratos que se presenten a su despacho, serán muchas veces exagerados o innecesarios, lo cual en cualquiera de los casos detendría sustancialmente el tráfico comercial.

Sobre este tema el Decreto Legislativo Nro. 1049 (2), en su artículo 5.1, establece la creación de plazas notariales, en el cual se indica que, “El número de notarios en el territorio de la República se establece de la siguiente manera: a) Una provincia que cuente con al menos cincuenta mil habitantes deberá contar con no menos de dos Notarios. B) Por cada cincuenta mil habitantes adicionales, se debe contar con un Notario adicional. C) En función a la magnitud de la actividad económica o tráfico comercial de la provincia.

Luego de su publicación, el 26 de Junio del 2008 de este Decreto Legislativo hubo en el Perú muchos cuestionamientos sobre la forma de determinar el número de plazas notariales para un Provincia, uno de ellos y el que llegó al Tribunal Constitucional fue la Demanda de Inconstitucionalidad presentada por el Colegio de Notarios de San Martín (3), en la cual se alegó específicamente la inconstitucionalidad formal de dicho Derecho Legislativo así como también la inconstitucionalidad material del artículo 5to de la mismo norma legal.

El tribunal Constitucional en fecha 24 de Mayo del 2014, en Sentencia dada en Sesión del Pleno Jurisdiccional, Declara Infundada la demanda de inconstitucionalidad material del artículo 5 de la Ley del Notariado, siempre y cuando este artículo se interprete que toda referencia hecha a 50,000 habitantes, contenidas en el artículo 5.1 debe estar referida a 50,000 ciudadanos conforme a los términos del artículo 30 de la Constitución.

Nótese, que la interpretación que realiza el Tribunal es determinar hacia qué tipo de habitantes están dirigida el sistema Notarial, pues como en el mismo Fundamentos 17 explica que las razones por la cual se emitió el cuestionado Decreto Legislativo, están la de desarrollar el comercio y promover la inversión privada; formalización de micro, pequeñas y medianas empresas. Por lo que este Tribunal consideró en su Fundamento 19 que los únicos que pueden requerir el servicio o participación del notario son los que tiene la calidad o condición de ciudadanos tal y como lo determina el artículo 30 de la Constitución, es decir los mayores de 18 años e inscritos en el registro electoral.

Con esta interpretación la competencia del Notario en una determinada provincia, se incrementaba considerablemente, pues el anterior criterio de interpretación, criterio además utilizado para la mayoría de los concursos públicos de esas fechas, fue no de ciudadanos sino la de habitantes, en los cuales obviamente estaban los que tenían o no capacidad de ejercicio.

Ante esta sentencia el Poder Ejecutivo presenta dos solicitudes, teniéndose que en la primera pretende que se aclaren el extremo por el cual se declaró improcedente la excepción de falta de legitimidad para obrar y con la segunda se solicita la supresión del fundamento 19 y una parte del punto resolutivo 3 de la referida sentencia. Alegando entre otros, que se debe de tener en consideración  que no solo las personas mayores de edad son las únicas que pueden requerir los servicios notariales, sino también los menores de edad y justifican esto mediante informe 148-2014-JUS/CN/P, emitido por la presidencia del Consejo del Notariado, en el cual se explica que los servicios que brinda el notario involucran en forma directa en diversos casos a menores de edad.

Por lo que al final el tribunal mediante Auto (4) corrigió este fundamento indicando que quienes pueden beneficiarse o requerir de alguna forma el servicio notarial también son los menores de edad, y además en la parte resolutiva del presente auto se integró en el punto resolutivo de la sentencia de fecha 24 de Mayo del 2014, que debe de adicionarse “y, además, se tenga en cuenta consideración el movimiento comercial o económico de la provincia.

En Conclusión.-      

Mediante la precitada Sentencia del 24 de Mayo del 2014 y el referido Auto 06 de Enero del 2016, se tiene que en la actualidad para la determinación del número de plazas Notariales, se tendrá que una provincia que tiene por lo menos 50,000 ciudadanos debe contar con no menos dos Notarios, y que por cada 50,000 ciudadanos adicional se debe de contar con 1 Notario más, y por último se debe de tener en cuenta para esta determinación el movimiento comercial o económico de la provincia.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC,  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de Derecho Civil UNAMAD

(2) Decreto Legislativo 1049, “Ley del notariado”, Publicado en el Diario Oficial el Peruano en fecha 26 de Junio del 2008.

(3) Sentencia del Tribunal Constitucional, Expediente 00006-2013-PI/TC, de fecha 24 de Mayo del 2014.

(4) Auto del Tribunal Constitucional, de fecha 06 de Enero del 2016. 

La Competencia Notarial y el Fraude Inmobiliario(1)

Resulta impactante hasta estos días, las noticias dadas en noviembre del 2014, en los que en muchos diarios nacionales en ese entonces contaban con titulares como: “Caso Orellana: 15 jueces ya son investigados por nexos con red”, Cayó Rodolfo Orellana: mafia amasó 100 millones de dólares”, ¿Quién es Rodolfo Orellana? Así funcionaba su red delictiva”, y estos fueron sucesos que durante mucho tiempo mantuvo a todo un estado pensativo en cuan frágil y vulnerable era nuestro ordenamiento jurídico en casos de falsificación de Documento o suplantación de identidades.

No tardo mucho tiempo en que el estado emitiera respuestas a efecto de poder poner un alto a estas mafias, que haciéndose burla del sistema se hacían suyos de bienes inmuebles de personas inocentes. 

Indico en esta introducción que el motivo del presente post, no es hacer un análisis de cuan efectivo han sido las medidas normativas del estado para contrarrestar el fraude inmobiliario en el Perú, por lo que los comentarios seguidos solo trataran únicamente sobre las modificatorias que ha tendido la competencia notarial a raíz de estos sucesos.

Decreto Legislativo 1049.-

Con su publicación el 26 de Junio del año 2008 en el Diario Oficial El Peruano, entro en vigencia al día siguiente el Decreto Legislativo 10449, “Ley del Notariado”, norma que derogó expresamente mediante el artículo octavo de las  Disposiciones complementarias, transitorias y finales, la anterior Ley del Notariado, Decreto Ley 26002. 

    

Esta Ley del Notariado se reguló inicialmente el Ámbito Territorial en su artículo 4, en el cual se indicaba: “El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial en provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina”.

Esta Jurisdicción y Competencia que tenía el notario lo facultaba a poder realizar actos y contratos dentro de la provincia a la cual fue asignado, pero eso no limitaba que si las personas se apersonaban a su despacho con documentos de bienes inmuebles que estuvieran fuera de su jurisdicción, y solicitaran formalizar contratos por ejemplo de Compraventas, este tenga alguna prohibición, por lo que bajo el imperio de esta normativa el notario podía formalizar contratos que medicasen las situaciones jurídico reales de bienes fuera de su jurisdicción.

Aunque esta práctica era aceptada por la mayoría de los notarios, y sector muy reducido, pero con un criterio más analítico, cuestionaba el porqué de ciertas personas que contaban con su domicilio en un determinado departamento, fueran a realizar contratos en otros.

Esta advertencia pasó desapercibido por muchos años, hasta que tubo ser modificado por una norma especial, que en el año 2015, motivada por el gran escándalo generado por el fraude inmobiliario.

Ley Nro. 30313, : Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049.

Desde su promulgación el 26 de Marzo del 2015, esta ley ha sido objeto de múltiples cuestionamientos dados por los mejores tratadistas de nuestro medio, criticas como “Con la ley Nro. 30313 no estamos ante un supuesto exótico de materia arbitral” (2), “Los procedimientos de oposición y cancelación no están del todo mal, pero en realidad no resuelven el problema de fondo” (3), “Quizá esto debió entender el legislador a fin de comprender a plenitud el sistema y no ir parchando a ciegas con posibles soluciones que al final perjudican al sistema registral existente” (4).

Limitándonos a nuestro tema de post, tenemos que la presente ley modifica el artículo 4 del Decreto Legislativo 1049, mediante la cual introduce dos incisos más, en el que el primero declara nulas de pleno derecho las actuaciones notariales de disposición y gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial. 

La razón de esta modificatoria, fue evitar que los predios pueden ser trasferidos o gravados en provincias fuera de la competencia del notario, y de acuerdo a los motivos por el cual esta norma fue promulgada que sería para evitar que personas que no son los verdaderos propietarios, vendan o graven los inmuebles dentro de la provincia donde el notario tiene competencia.

Nótese, que lo que se está diciendo que el notario legitimado seria el notario de la provincia del bien inmueble, pero nos preguntamos ¿tiene alguna relevancia practica que sea el notario de esa provincia realice la transferencia del predio y no otro?, la respuesta seria afirmativa si fuese una provincia en la cual el notario conocería a todas las personas y además que el notario este enterado de que esta persona es propietario es dueño exactamente de ese predio, esto resulta iluso en la mayoría de provincias del país, en los cuales el número de la población hace imposible tal criterio.

Además, el sistema registral atreves de la publicidad que otorga el registro no es el encargado de brindar la información formal de quien es el verdadero propietario de esa predio, o acaso el notario bajo la lógica de esta ley tendría que ir a ver personalmente quien es el que ejerce la posesión para estar seguros que el que está vendiendo.

Y, tampoco la norma no ha notado que limitando la posibilidad de formalizar documentos de transferencia y gravamen sobre predios en zonas distintas a la de la provincia de su ubicación, no ha solucionado el problema, pues existe un documento celebrado ante notario que si se puede formalizar en una zona distinta al de la provincia donde está ubicado el predio, pero que tendría los mismo efectos dañinos que una transferencia con suplantación de identidad, esto es el poder por escritura pública, pues en el supuesto planteado, el que pretende suplantar la identidad de alguien como no puede realizar la trasferencia, entonces lo que hace es el otorgamiento e un poder con la facultad de disponer, en el cual obviamente el otorgante está siendo suplantado, por lo que ya con su poder fraudulento realizado en otra provincia, regresa a la provincia de la jurisdicción del predio, y realiza totalmente legitimado la transferencia de la propiedad.

Decreto legislativo 1232, Decreto legislativo que modifica diversos artículos y disposiciones complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo Nro. 1049.

Esta norma publicada el 26 de Setiembre del 2015, modifica el artículo 55 del Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado, en el cual exige al notario que además de pedir a los contratantes, su Documento Nacional de Identidad (DNI), se debe de hacer la comparación biométrica de las huellas dactilares, a través del servicio que brinda el Registro Nacional de Identidad y Estado Civil (RENIEC).

Esta fue la segunda modificatoria importante con la intención de hacer frente al fraude inmobiliario que se estaba dando en el país, por lo que el estado a través de esta modificatoria obligaba al notario a acceder al servicio que da RENIEC, a efecto de identificar correctamente a los contratantes.

Esta modificatoria es buena, pero aun a pueden haber casos en los que este sistema falle, pues existen personas que constantemente cambian la forma de su huella dactilar, o que resulta imposible que se puedan identificar, por tener una piel sumamente reseca que hace imposible esta comparación.

Decreto Legislativo 1310, Decreto Legislativo que aprueba medidas adicionales de simplificación administrativa.

Este Decreto Legislativo publicado en el Diario Oficial el Peruano el 30 de Diciembre del 2016, en su primer párrafo de la tercera Disposición Complementaria Modificatoria, hace mención de lo ya regulado por la ley 30313, por la cual son nulas de pleno derecho las escrituras públicas de actos de disposición y gravamen realizados sobre predios ubicados fuera del ámbito territorial del notario.

Pero, el segundo párrafo hace retroceder mágicamente a lo regulado antes de la modificatoria de la ley 30313, es decir antes de lo modificado en marzo del 2015, puesto que se regula que “Asimismo, la restricción no alcanza a los servicios notariales que utilizan el sistema de identificación de comparación biométrica de las huellas dactilares que brinda RENIEC”.

Pero es de recordar que el uso de este servicio de RENIEC, es de obligatorio cumplimiento para el notario con la dación del Decreto Legislativo 1232.

Conclusión

La regulación actual para los actos de transferencia y Gravamen realizados en sede notarial abarca todos los predios del país, siempre y cuando se acredite que se ha realizado la comparación e identificación Biométrica ante RENIEC.

De lo visto el estado nos sorprende con modificatorias sobre el tráfico inmobiliario año tras año, por lo que hay que estar a la expectativa sobre cuál será la próxima modificatoria en los últimos meses del año que queda.

(1) Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC  Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL, Docente de derecho Civil UNAMAD.

(2) Mario Castillo Freyre, “Con la ley Nro. 30313 no estamos ante un supuesto exótico de materia arbitral”, Actualidad Civil, Nro. 10, Pág. 28.

(3) Martin Mejorad, “Herramientas contra el fraude inmobiliario”, o. cit. Pág. 34

(4) Gilberto Mendoza del Maestro, “La ley Nro. 30313, ahí está el detalle”, o. cit. Pág. 47.