Proyecto de Ley de la Hipoteca Inversa “No nos Olvidemos de su esencia”
Por: Juan Manuel Pantigoso Osorio, Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC, Especialista en Civil Patrimonial PUCP, Especialista en Contratos y Daños por la USAL.
Recientemente el proyecto de ley 0570/2016-CR, fue aprobado por la Comisión de Justicia y Derechos Humanos del Congreso, mediante la cual se busca introducir
Esta Iniciativa que en el presente Post, no tengo la intención de discutir sobre su verdadera originalidad o si es que en el nuestro sistema jurídico es verdaderamente novedoso este nueva modalidad a implantarse, considero que este tema será analizado con mayor detenimiento en lo sucesivo.
Pretendo explicar al culto lector, el porqué de mi preocupación, de que no nos debemos olvidar de la esencia de la Hipotecas Inversas, esto en base a que a pesar que erróneamente el BCR lo denominó de reversa, pero si atinó en explicar cuál es su verdadera esencia de este tipo de modalidad crediticia, y es que se dijo en ese entonces que: “tiene el objetivo de que los adultos mayores puedan tener un ingreso adicional gracias al valor de sus viviendas” (Fuente Diario Gestión).
Es pues que en doctrina comprada se entiende que la Naturaleza Jurídica de la Hipoteca Inversa, es un mecanismo por el cual una persona que entra a la tercera edad, pueda realizar un negocio jurídico en la cual el deudor entregue como garantía hipotecaria un bien inmueble, y en contraprestación la entidad financiera otorgara una línea de crédito el cual será entregado en cuotas periódicas.
Si damos un vistazo a la Legislación Española el Contrato de Hipoteca Inversa, es introducida por primera vez, mediante la Disposición 1° de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de ese año, en la cual define a esta figura jurídica como: “se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los requisitos de ley”.
El apartado 1 a) de la Primera Disposición Adicional (de la Ley 41/2007), hace mención que para poder tener constituir hipoteca inversa, el solicitante y en su caso los beneficiarios deben tener edad igual o mayor a 65 años. Esta edad se toma como inicio del derecho a poder utilizar este tipo de negocio, por el carácter asistencial por la cual fue introducido en España, pues esta busca ser un apoyo económico para el momento de jubilación, por la cual supla o complemente los montos entregados a las personas mayores.
Los entidades crediticias o aseguradoras, por el carácter imperativo que tiene la ley, no podrán constituir con personas que tengan edades menores, pero por el contrario esta edad puede incrementarse a discrecionalidad de las empresas que oferten este servicio, al fin y cabo estas son las únicas que pueden saber en tiempo determinado que necesiten para hacer efectivos sus ingresos patrimoniales.
Adicionalmente este apartado regula un segundo grupo de personas que pueden acceder a esta asistencia, y son las personas afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocida un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento. Nótese que la norma para esta segunda regulación exime la edad mínima, por tanto cuando sean personas con estas características podrán solicitar estas hipotecas aun cuando no cumplan con la edad mínima. Se entiende pues en España que al ser esta hipoteca inversa como un contrato asistencial esta no podrá limitarse fríamente a una edad mínima sino que hay casos especiales en los cuales aunque no sean personas de edad avanzadas están en la necesidad de tener una asistencia adicional para su nivel de vida.
Una doctrina autorizada entiende sobre las personas afectadas con dependencia al ser un contrato excepcional en el derecho hipotecario las personas deben estar afectados de una dependencia severa o gran dependencia, por ser el destino que tiene este tipo de hipotecas de cubrir necesidades personales y sociales. Es por ello que no pueden beneficiarse de la hipoteca inversa las personas que sufren dependencia moderada (1) .
Por el contrario en el comentado Proyecto de Ley no menciona en ninguno de sus artículos alguna limitación o condición sobre la edad que debe de tener el titular que solicitará el crédito o el beneficiado que a de recibir los desembolsos pactados.
En ese sentido nos ponemos a pensar cual sería el incentivo que tuviera una entidad financiera en otorgar un crédito bajo la modalidad de la Hipoteca Inversa si el propietario es una persona de 40 años, pues su expectativa de vida esta hacía muchos años más, pensemos que esta persona tenga una expectativa de vida de 45 años más, entonces el Banco o la Caja tendría que esperar 45 años para poder cobrar su dinero más sus intereses, por un lado tenemos que para la entidad es tanto tiempo por esperar que simplemente no se otorgará el crédito y por otro, tenemos que si se realiza el crédito en 45 años, los montos de intereses serán tanto que ni siquiera con la venta forzosa podrá recuperar el integro de los intereses generados.
¿Es el momento indicado para regular esta modalidad de Hipoteca Inversa?
A pesar de las falencias que mencioné espero que mencioné y seguramente otras que deseo reservar para otro momento, considero que el Perú tiene las condiciones necesarias para poder introducir esta modalidad de Negocio Jurídico, seria ilógico por ejemplo pensar que la Hipoteca Inversa podría ser utilizada en tiempos de crisis Nacional, pues pensemos en ese escenario que muchos países ya han pasado.
Esto en base a que si se constituye esta Hipoteca, el solicitante al ver que su propiedad prácticamente no lo va a poder disponer en vida por estar ya gravado por la Hipoteca Inversa, entonces lo que deseará es obtener la mayor rentabilidad posible por el Negocio Hipotecario, por lo que si estamos en tiempos de bonazas como en el a actualidad lo que va a hacer el banco es sacar costo beneficio, si el predio a garantizar tiene un valor de 100 y al fallecimiento del titular que podría ser después de 10 años, este tenga un incremento de 30,entonces fácilmente el banco podrá estimare en darle casi el valor del bien inmueble, es decir unos por ejemplo 90 y que más la estimación del incremento de la propiedad fácilmente su gravamen está garantizado.
Pero si este mismo ejemplo lo trasladamos a un escenario de crisis en donde las propiedades por el transcurso del tiempo en vez de incrementarse su valor estas van disminuir es lógico que la entidad financiera no te entreguen montos muy altos por el temor de que cuando le legue el tiempo de cobrar, las propiedades hayan disminuido mucho su valor. Por lo que se desincentivarían tanto a los titulares a obtener un crédito bajo esa modalidad como los bancos por no estar sumamente garantizados.
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(1) ALVAREZ ALVAREZ, Henar, La Hipoteca Inversa, Una Alternativa Económica en tiempos de Crisis , pág. 73.
