Finca Civil y Finca en el derecho registral.-
Por: Juan Manuel Pantigoso Osorio.
Bachiller por la UAC, Egresado de la Maestría en Registral y Notarial por la UAC, Maestrista de la Maestría en Derecho Civil y Comercial por la UAC, Especialista en Civil Patrimonial PUCP.
Al igual que la propiedad y la propiedad inmueble (propiedad predial), el código, no hace una definición de ninguna de estas instituciones jurídicas, teniendo en el primer caso la mención de los poderes y facultades de la propiedad y en el segundo caso solo se limita a mencionar hasta donde se extiende, es así que el artículo 923 del código civil indica: La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. (…) y el artículo 954 referido a la propiedad predial prescribe: La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. (…), es importante saber lo que se debe de entender por finca o bien inmueble en el derecho civil, pues tal como indica Gonzales Barrón (2013, p. 393): En una Primera aproximación, puede decirse que la finca registral es la transcripción letrearía o grafica de la propia finca civil, tal y como aparece esta última en la realidad física.
Sobre los bienes inmuebles en el derecho civil el actual código civil en su artículo 885 hace una enumeración de cuales son bienes inmuebles como por ejemplo: 1) el suelo, el subsuelo y el sobresuelo. 2) el mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua, y las aguas vivas o estanciales. 3) las minas, canteras, depósitos de hidrocarburos. Y demás que establece el referido artículo.
En un sistema basado en el folio real, como es nuestro registro, el desarrollo de la finca como unidad básica de los asientos registrales es muy importante, ya que partir de ella es que los demás actos de modificación, trasmisión de algún derecho pueden tener acogida registral. Desde su posición indica Diez – Picazo (2007, p. 338): el régimen de toda la publicidad registral encuentra su punto de arranque en un asiento de inmatriculación, que se practica con arreglo a los procedimientos (…). El registro es, además, un registro que se lleva por el sistema denominado Folio Real.
Sobre el folio real indica Gonzales Barrón (2014, p. 43): El registro se organiza tomando como base fundamental el objeto, en este caso, el inmueble, por el cual se abre una hoja que concentra todo el historial jurídico de cada finca. En esa hoja se inscriben los actos, negocios o decisiones jurídicas que modifican y afectan la situación del bien.
Es sobre esa base que nuestro registro de propiedad inmueble al igual que sus registros que lo contiene (por ejemplo el registro de predios), el folio real es la base para su organización, esto se desprende de su artículo 4 del reglamento de inscripciones del registro de predios: (…) por cada predio se abrirá una partida registral en el cual se extenderá todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente.
Sobre la organización interna de cómo llevar cada partida registral, el artículo 5 del reglamento de inscripciones de registro de predios indica: La partida registral tendrá seis rubros identificados conforma a las seis primeras letras del alfabeto en los que se inscribirán o anotaran:
a) Antecedente dominical, en el que indicará el número de partida de la cual proviene o la circunstancia de constituir la primera inscripción.
b) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a su ubicación geografía, área, linderos y demás datos físico materiales del predio, sus modificaciones, así como otras circunstancias conforme a la normativa vigente.
c) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial.
d) Cargas y gravámenes, en el que se registraran, según los casos y bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros que por disposición expresa deba de inscribirse en este rubro.
e) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que contengan las extensiones de las demás inscripciones a que se refiere el rubro D.
f) Otros en los que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de predios, que por su naturaleza no corresponda en los demás rubros.
A continuación, aremos un estudio muy breve de cada uno de los seis rubros que contiene una partida electrónica:
a) Antecedente dominical.-
En este rubro tal como indica el párrafo a del artículo 5 del reglamento de inscripciones del registro de predios, establece dos supuestos por la cual se puede anotar el antecedente dominical, puesto que al indicar: “en el que indicará el número de partida de la cual proviene”, quiere decir que existe un predio matriz que normalmente es de mayor dimensión, del cual se ha procedido a realizar una desmembración o independización siendo necesario que la porción menor va a formar un nuevo predio, el cual deberá inscribirse en una nueva partida pero que necesariamente tendrá que indicarse el antecedente del cual proviene.
Indica Roca Sastre (1997, p. 127), desde la doctrina española, sobre la división de fincas que: Es la operación registral en cuya virtud la totalidad de una finca inmatriculada se divide en dos o más suertes o porciones, que pasan a formar una nueva finca (…). Sobre la importancia de mantener este antecedente dominical, puesto que aun divididas en nuevas partidas estas tienen dos formas de conectarse a lo que se le conoce como conexión histórica y conexión permanente, que en nuestra legislación explica Gonzales Barrón (2013, p. 446): La doctrina reconoce dos clases de conexión entre las fincas matrices y las derivadas: a) Se habla de conexión histórica, cuando las fincas nuevas derivan de la matriz pero que se han independizado completamente de esta. Se dice que la conexión es histórica por que las nuevas fincas tienen vida plenamente independientemente sin mas conexión que su pasado. (…) b) En cambio se habla de conexión permanente, cuando la finca matriz mantiene relación con las nuevas. El supuesto típico es la propiedad horizontal, esto es, el régimen jurídico donde coexisten inseparablemente vinculados las zonas de propiedad exclusiva con las de la propiedad común.
Nuestra posición en relación a la conexión histórica, es que cuando un predio se independiza y mantiene esta relación histórica, es solo para tener conocimiento de cuál es el origen del predio, y si es que contiene alguna carga o gravamen, esta tendrá que trasladarse también a la nueva propiedad, y en el caso de la conexión permanente es muy importante pues en el caso que menciona el referido autor pues en el caso de las edificaciones de departamentos en un espacio físico, cual alguna persona adquiere una de estas unidades inmobiliarias no solo adquieren el departamento sino que también adquieren un porcentaje del predio matriz.
b) Descripción del predio.-
La base nuestro sistema registral inmobiliario, como es entendido, recae sobre los bienes inmuebles, los cuales ingresan al sistema registral mediante la mayor descripción literaria posible, por lo tanto esta labor de poder identificar a un determinado predio con detalles relatados, estos deben ser los más técnicos y precisos posibles, porque si no, podrían confundirse con otros predios de semejantes características y en ubicaciones cercanas, creando en ese escenario un casos absoluto.
Nótese que la labor de identificar correctamente un predio, tiene doble importancia, puesto que por un lado, una determinada partida registral está adquiriendo determinadas descripciones que harán posible que solo esa y no otra, determinen que los derechos que recaigan sobre ese bien, se deban inscribirse solo en ese hoja registral y en un segundo plano se podrá hacer la correcta derivación del derecho de propiedad del bien inmueble a un determinado titular registral.
Indica Gonzales Barrón (2013, p. 394): Por tal razón, la finca registral es algo más que una entidad conceptual, debe de corresponderse con una finca homologa e la realidad. Cada sistema registral establece el modo de identificación de las fincas, pero un buen sistema debe permitir la homologación inequívoca de la finca registral. Ello quiere decir que en el buen sistema le asegura a alguien ser el verdadero propietario de un determinado espacio, y que no lo es otra persona. Sin embargo, esta situación ideal no siempre se presenta así, y es más, podríamos decir que los conflictos de esta naturaleza son relativamente frecuentes.
La primera parte del inciso b, del artículo en comentario, indica que para la descripción del predio, es necesario, que en el asiento se extenderán los datos correspondientes a la ubicación geográfica, área, linderos y demás datos físicos materiales del predio. Además el artículo 19 del mismo reglamento indica sobre el contenido del asiento de inmatriculación, indica: a)La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rustico (…), c) En el caso de predios urbanos (…) su ubicación georreferenciada a la Red Geodesica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales (…). Es decir que en la actualidad nuestro sistema registral a sido tendenciosa a robustecer nuestro sistema registral, en relación a la correcta ubicación de los pedios inscritos.
Sobre la forma de identificación de los predios registrales indica Gonzales Barrón (2013, p. 396), que hay tres supuestos, sobre la primera llamada Georreferenciación, indica el mencionado autor lo siguiente: La mayor perfección técnica se encierra, sin duda, en la primera. Así pues, la georreferenciación se caracteriza por que define los linderos indicando la posesión geográfica (latitud y longitud) de los puntos por los que pasa la línea del perímetro de la finca (…), la segunda forma de identificación indica nuevamente Gonzales Barrón, es la descripción perimetral no Georreferenciada, y dice: delimita el contorno de la finca, también con linderos fijos, pero a través de elementos topográficos existentes en la realidad física (un camino, una calle, una acequia, una montaña, etcétera). Por último la tercera, denominada Descripción no perimetral, que indica Gonzales Barrón que indica: Es La más imperfecta, al utilizar descripciones literarias de las fincas. Individualiza el inmueble a través de ciertos datos meramente convencionales o subjetivos (nombre, extensión, descripción de sus elementos, nombre de la zona), e indica sus linderos per relationem (por ejemplo, linda con la finca perteneciente a “X”).
Por lo que, a lo descritos en las líneas anteriores podemos indicar que nuestro sistema registral peruano, con las últimas modificatorias, ha optado por un sistema de identificación precisa de los bienes inmuebles, por lo que la posibilidad de poder identificar a dos predios con las mismas características físicas, resulta muy poco probable.
Pero este escenario, es solo referente a los nuevos predios inmatriculados o subdivididos, pues los anteriores predios cuya inscripción se realizó con las leyes anteriores a la actual, se realizaban sin el novedoso sistema georreferenciado, y además que o existe proyectos de ley vigentes que impulsen el cambio de utilización de identificación de los predios que con anterioridad se hayan inscrito. Por tanto podemos encontrar diferentes formas de identificación de los bienes inmuebles en la base registral de la propiedad inmueble.
c) Títulos de dominio.-
Si somos estrictos son la fórmula que nos entrega los incisos del artículo 5 de la norma bajo comentario, observaremos que en el primero se tendrá que indicar en la partida su antecedente registral, esto si se deriva de una porción de mayor extensión, luego el registrador tendrá que describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible, y en tercer lugar se tendrá que hacer la inscripción de los títulos de dominio, por lo que en ese sentido estarían en dos planos distintos la inmatriculación y por otro lado la primera de dominio.
Se entiende como inmatriculación, en ideas de Roca Sastre (1997, p. 526): La esencia o resultado fundamental de la inmatriculación de fincas en el registro de la propiedad es el ingreso, entrada o incorporación de una finca en el régimen o vida hipotecaria o registral. Mediante la inmatriculación, la finca intabulada queda sujeta en lo sucesivo al régimen del Registro de Propiedad, inaugurando su historial hipotecario, que desenvolverán los posteriores asientos con sujeción al tracto sucesivo.
Sobre la primera inscripción o de dominio, refiere Gonzales Barrón (2013, p. 465): es donde se daría la noticia de titularidad correspondiente a cada finca, incorporada a la vida tabular.
Esta ideas, pasan desapercibida en nuestra realidad registral, pero que en otros escenarios, resultarían muy útiles, pues pensemos que se podría realizar en nuestro sistema estas dos operaciones en momentos totalmente distintos, por lo que el estado, tendría la facultad de ingresar todos los bienes inmuebles al sistema registral, y ya en momentos separados recién facultaría a poder trasladar el derecho de propiedad e introducirlo a la titularidad de una persona.
Claro que estos conceptos dentro de nuestro sistema no puede ser concebidos de esta manera, pues estos dos momentos tanto la inmatriculación como la primera inscripción de dominio, se realizan en un solo momento, tal como lo establece el artículo 16 de reglamento en comentario: “La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio”.
Cuando este inciso indica: “en el que se extenderán los asientos correspondientes a traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial”. Lo que nos está indicando es que sobre la partida registral una vez que se le a tribuye la titularidad a una determinada persona, posterior a ello, se inscribirán las demás mutaciones jurídicas que sufra dicha entidad física, inscribiéndose en esta las transferencias entre vivos (gratuitas u onerosas), mortis causa, derivadas u originarias (entre estas últimas la prescripción adquisitiva de dominio), etc. Hasta incluso la renuncia de la propiedad.
Sobre este último punto (renuncia de la propiedad), el cual puede ser objeto de tramitación registral, se ha dado una discrepancia conceptual entre el derecho civil y el derecho registral, generándose en esta ultima una solución no acorde al derecho.
En el derecho civil, se entiende la renuncia, desde la posición de Albaladejo (2004, p. 212): La renuncia en principio, es el negocio que requiere solo la declaración de voluntad del que la hace, sin necesidad de acto otro alguno por su parte. Sin embargo, cuando el derecho renunciado es el de propiedad y la cosa estaba en poder del renunciante, es preciso, edemas, que este se desposea de ella, no produciéndose hasta entonces la pérdida del derecho.
Por lo que siendo posible la renuncia del derecho los derechos y entre ellos del de la propiedad, entonces qué pasaría con la titularidad de los bienes inmuebles, al respecto explica Gonzales Barrón (R/2016, S/P): Otro ejemplo se presenta en el caso de los bienes inmuebles, cuya vacancia es imposible, pues si un predio carece de titular, entonces automáticamente se le atribuye al Estado por efecto de la norma constitucional, por la cual todos los recursos naturales pertenecen a la Nación –por ende, al Estado, que es su representación jurídica-, incluyendo las tierras; por tanto, si un predio no pertenece a un privado, entonces automáticamente la titularidad se traslada al Estado (art. 66 Const.).
Estando a las ideas anteriores, en donde la renuncia del derecho de propiedad es posible, pero que la titularidad no puede extinguirse, pues automáticamente, pasan a regresar a su titular original, que es el estado. Este criterio no ha sido compartido por el Tribunal Registral, pues la salida que ofrece sobre la renuncia o abandono del derecho de propiedad, es totalmente contraria, así tenemos las Resoluciones N° 096-2007-SUNARP-TR-T de 02 de mayo de 2007 y 329-2013- SUNARP-TR-A de 18 de junio de 2013, es mas esta doctrina ha pasado a convertirse en precedente vinculante por el centésimo noveno pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial el 13 de septiembre de 2013, que indica: “Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente des inmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros”.
Nótese, que la solución del tribunal registral, sobre la renuncia del derecho de propiedad, es que el bien inmueble debe de des inmatricularse, es decir que una vez que el titular del derecho de propiedad decida unilateralmente, ya no ser el propietario, entonces el predio debe salir del ámbito tabular, y por lo tanto se extinguiría el derecho en sí, puesto que no quedaría rastro del bien inmueble, quedando en la más oscuridad posible ese derecho. Esta posición que ha tomado el tribunal registral, no puede ser compartida por el ámbito civil, pues como vimos, lo correcto es atribuir la correspondiente titularidad al legitimado por excelencia, el estado peruano.
Lo que sucede es que el tribunal registral, a dado una solución jurídica a una figura distinta, pues lo que se debatió en ese precedente registral, es como solucionar un tema de duplicidad de partidas, el cual obviamente, no guarda relación con la renuncia de la propiedad. Es en ese sentido que explica Gonzales Barrón (R/2016, S/P): Sin embargo, en la realidad sociológica no son usuales los actos de renuncia, pues normalmente se utiliza este envoltorio para encubrir o procurarse finalidades jurídicas diferentes. Así ocurre en el caso de la duplicidad de partidas sobre el mismo predio, que muchas veces pretende regularizarse a través de renuncias anómalas o de puro disfraz. Por ejemplo, la Resolución N° 096-2007-SUNARP-TR-T admite la renuncia de propiedad para “des-inmatricular” una partida registral, pero en realidad el caso trató de una duplicidad de partidas registrales, cada una con un propietario distinto, por lo que la finalidad del acto no era renunciar para atribuir la titularidad al Estado, sino tenía una causa diferente: reconocer que el mejor título no lo tenía el declarante, sino el otro contendiente. Por tanto, la renuncia es un disfraz que esconde el reconocimiento de la propiedad, como efectivamente aconteció en este caso.
d) Cargas y gravámenes.-
El inciso D, indica, del presente artículo refiere: en el que se registraran, según los casos y bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros que por disposición expresa deba de inscribirse en este rubro. Pero al momento de indicar las cargas y gravámenes que pueden tener acogida registral, hace un enunciado desordenado, no haciendo según su fórmula legislativa, el poder diferenciar cuales son las cargas y cuáles son los gravámenes. Diferencia que resulta necearía, pues estas tendrán diferentes efectos en sede registral.
Así, por ejemplo el artículo 739 del código procesal civil, sobre la transfrencia de inmuebles luego de un remate, la norma indica: (…) Depositado el precio, el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá: (…) 2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda; se cancelará además las cargas o derechos de uso y/o disfrute, que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca materia de ejecución.
Resulta evidente que el legislador tenía claro la diferencia entre carga y gravamen, pues al redactar este artículo, indica expresamente que todo gravamen, una vez realizado el remate desaparecerá, indicando también que la suerte de las cargas resultará del momento en que se hayan inscritos, pues si las cargas estaban inscritos con anterioridad a la hipoteca o mediada cautelar, esta no se cancelaran y persistirán independientemente a quien correspondan la titularidad del derecho de propiedad.
Por lo que resulta necesario tener en claro cuando estamos ante una carga y cuando ante un gravamen. Esto porque el mismo código civil, describe a una carga como gravamen y viceversa, es así que el artículo 1035 al referirse a la servidumbre legal y convencional, regula: La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos. Sobre este esta confusión, Schreiber (2006, p. 528) menciona: Este texto ha servido de base al artículo 1035 del actual código civil, el cual repite el defecto de considerar a la servidumbre como un gravamen, cuando en realidad es una limitación o carga.
Sobre este error de concepto también refiere Avendaño (2010, p. 541): En realidad la servidumbre son cargas y no gravámenes. Este mismo autor indica que cual es la diferencia entre carga y gravamen, indicando: La diferencia entre gravámenes y cargas consiste en que los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado. Es el caso de la hipoteca o del embargo. En las cargas, en cambio, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la venta del bien.
Mendoza (R/2016, S/P), diferencia también a estas dos figuras, indicando: Nosotros consideramos que nos encontramos ante 2 figuras distintas, no es lo mismo una carga técnica (certificados de parámetros urbanísticos) que el gravamen de hipoteco por ejemplo. El primero es referido al vínculo entre bienes y el segundo una actuación de la autonomía privada.
Estando así, podemos concluir que las cargas no tienen relación con alguna con una obligación garantizada, por el contrario su constitución es por un carácter de orden público o por disposición legal.
Pero cabe preguntarnos ante la definición llegada, en el caso de las servidumbres convencionales, si son cargas o gravámenes y de igual forma es pertinente la pregunta en relación a las hipotecas legales, en el primer caso su constitución se da por acuerdo de los propietarios, pero su carácter en el caso de la servidumbre de paso, es por un tema de orden público, y en el caso de las hipotecas legales, su constitución se da por imperio de la ley (artículo 1118 del código civil), pero nacen de un acto de autonomía privada.
Bibliografía.-
Gunther H. Gonzales Barron, Tratado de derecho registral inmobiliario, tomo I, 2013, Ediciones Legales.
Luis diez Picazo, Fundamentos del derecho civil patrimonial, tomo III, 2007, Civitas.
Gunther H. Gonzales Barron, La primera inscripción o matriculación en el registro de predios. Jurista Editores, 2014. Lima.
Ramon Roca Sastre, derecho Hipotecario, Dinámica Registral, Tomo V, 1997, Bosch, casa editorial S.A.
Ramon Roca Sastre, derecho Hipotecario, Dinámica Registral, Tomo I, 1997, Bosch, casa editorial S.A.
Gunther H. Gonzales Barron, Sobre la Renuncia de la propiedad, Recuperado en noviembre del 2016. http://www.gunthergonzalesb.com/doc/art_d_actualidad/renuncia-propiedad.pdf
Manuel Albaladejo, Derecho Civil III, derecho de Bienes, Decima Edición, Edisofer sl. Libros Jurídicos, 2004, Epaña.
Max Arias Schreiber Pezet, Exegesis del Código Civil Peruano de 1984, Tomo III, Derechos Reales, 2011, Normas Legales, Lima.
Gilberto Mendoza del Maestro, Carga o gravamen, ahí está el dilema, recuperado: http://bepress.com/gilberto-mendozadelmaestro/4/
